Alquilar un piso vacío, ¿como turístico o residencial?

Es una pregunta que todos los que hemos estado en la situación de querer alquilar un piso vacío de nuestra propiedad nos hemos hecho. La respuesta en este caso es clara… depende.

¿Qué necesito para alquilar mi piso vacío?

Para empezar debemos entender la situación actual del piso vacío que queremos alquilar. ¿Es un piso que normalmente alquilamos? ¿Una herencia? ¿Un piso de inversión? ¿O un piso de propiedad que decidimos alquilar por primera vez?

Cualquiera sea el caso, la primera pregunta que tenemos que responder es si cumplimos con los requerimientos legales mínimos para poder alquilar la vivienda. Cédula de habitabilidad, certificado energético, referencia catastral y todos los documentos de propiedad en regla.

Si la intención es alquilar tu piso vacío como alquiler turístico, debes además obtener de la licencia correspondiente otorgada por el ayuntamiento.

Esto a priori parece sencillo. Pero se ha visto drásticamente complicado por la decisión del Ayuntamiento de Barcelona (en línea con el PEUAT ), de no otorgar más licencias a viviendas vacacionales ni ampliar las plazas de las ya registradas. Barrios con una carga de viviendas turística de más de 5000 pisos como Ciutat Vella, Eixample, Hostafrancs, Poble Sec y Vila Olímpica, se han visto directamente afectados.

Otras exigencias a considerar son:
– Alquilar la vivienda al menos dos veces al año
– El período de alquiler no podrá exceder nunca de los 31 días seguidos para un mismo inquilino
– No puedes tener más inquilinos que los que establece la cédula de habitabilidad
– El piso tiene que contar con muebles y enseres suficientes como para poder funcionar como alojamiento, más por supuesto, estar en buenas condiciones de higiene.

Aquí puedes consultar el Decreto 159/2012 que es de aplicación tanto si el alquiler turístico lo haces tú, como si cedes la explotación a una agencia. Y la Ley 13/2002 que regula el turismo en Cataluña.

Las sanciones para quien no cumple estos mandatos son muy elevadas. Te recomendamos que si estás pensando en esta opción leas esto con mucha atención.

Estado de la propiedad

Es de obligatorio cumplimiento que antes de alquilar un piso vacío, te asegures de que la vivienda cumple con las características mínimas de cuidado, higiene y habitabilidad. Buena condición de la pintura, los cerramientos en condiciones, y las instalaciones eléctricas y sanitarias a punto. Esto te va a ahorrar muchos problemas con tus próximos inquilinos, además de ayudarte a alquilar tu piso más rápido y con mayor tranquilidad.

Más consejos sobre cómo alquilar tu piso más rápido aquí.

Para el caso de los alquileres vacacionales, el buen estado del inmueble es un requisito esencial y también obligatorio para obtener la tan codiciada licencia turística. A esto se suman exigencias más leves como contar con muebles y enseres suficientes para poder funcionar como alojamiento.

¿Qué opción es más rentable?

Es cierto que los pisos turísticos ofrecen la posibilidad de tener una renta mayor cuando el piso se alquila de forma continuada durante todo el año. Esto genera una mayor rentabilidad derivada de muchos alquileres de corto plazo a un precio más elevado.

Ahora bien, para que una vivienda turística sea rentable necesita estar alquilada al menos 21 días al mes. Por tanto, la ocupación necesaria para alcanzar rentabilidad está entre el 60 y el 80%, pero esta no alcanzó el 40% en julio del año pasado.

Según datos del INE, España recibió en Agosto del 2020 un 76% menos de turistas que en el mismo período del 2019. Y las previsiones para este año no parecen mejorar. Esto ha provocado que la demanda de pisos turísticos se haya visto drásticamente afectada, impactando directamente la rentabilidad de esta opción sobre la del alquiler residencial. Un ejemplo de ello es la decisión de casi un 40% de propietarios de pisos de alquiler vacacional de pasarse a residencial.

La demanda de viviendas de alquiler residencial no solo no se ha visto afectada en la misma medida que la de los pisos turísticos, sino que en algunos casos, ha aumentado.

Es el caso por ejemplo de los pisos y casas exteriores, con terraza, zonas comunes abiertas, o ubicados en barrios más alejados del centro de la ciudad.

Lo que está claro es que tener un piso vacío para alquilar y no hacerlo, es la opción menos rentable de todas.

En Wolo te podemos acompañar en el proceso si finalmente te decides por alquilarlo de forma residencial.

Riesgo vs. seguridad

Lo fundamental a la hora de tomar esta decisión radica en cada persona.

Debemos decidir si preferimos asumir un riesgo mayor en pos de conseguir aumentar la rentabilidad a corto plazo. O si por el contrario, preferimos la seguridad de tener un ingreso mensual y no tener que preocuparnos por si el piso queda vacío cada semana, el estrés de buscar inquilino constantemente, entregar llaves, limpiar, amueblar, reponer…

Por un lado tenemos la tranquilidad de tener el piso alquilado por un período de tiempo extenso a inquilinos validados. La de no tener el piso vacío de forma constante. Y la seguridad financiera de tener una recurrencia mensual en los cobros del alquiler, muchas veces garantizada por empresas especializadas del sector inmobiliario como es el caso de Wolo.

Y por otro, buscar una mayor rentabilidad asumiendo el riesgo de la temporalidad, la ocupación, la rotación de inquilinos y la volatilidad del mercado asociada a la crisis sanitaria actual. Esto sumado a la mayor carga de tiempo asociada a una mayor rotación y que implica también una mayor carga de trabajo.

La decisión final dependerá de cada persona y necesidad. A mayor riesgo mayor rentabilidad, esto es así, pero tenemos que saber jugar bien nuestras cartas.

¿Buscas al inquilino ideal para alquilar tu piso de forma segura? Escríbenos y te ayudamos a conseguirlo.

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