¿Cómo afecta la muerte del propietario o inquilino al alquiler?

El fallecimiento de un propietario o de un inquilino deja numerosas inquietudes entre los herederos de la vivienda o los familiares del inquilino.

De hecho, la mayoría de las personas no saben qué sucede cuando una de las dos personas fallece. 

Resolvemos la incógnita a continuación: te explicamos cómo afecta la muerte del propietario o del inquilino al contrato de alquiler. 

Para empezar un matiz: propietario o usufructuario del piso

Lo primero que tendrás que averiguar es si el casero era propietario de la vivienda, usufructuario o ambas cosas al mismo tiempo. 

En ocasiones, el contrato puede estar firmado por un usufructuario. Es decir, aquella persona que puede ceder el alquiler de la vivienda y disponer sobre su uso. 

Así, solo las personas que poseen la propiedad y el usufructo disponen de pleno dominio sobre un bien inmobiliario.

Es decir, la propiedad es el derecho de ser dueño de la vivienda. Sin embargo, es posible que otra persona tenga el derecho de usarlo y disfrutarlo, aunque no sea propietario. 

Esto, evidentemente, afecta de manera distinta al contrato de arrendamiento.

👉 Aquí hablamos más del usufructo y explicamos algunos conceptos relacionados con el alquiler.

Piso alquilado al propietario

Si el propietario tenía pleno dominio de la vivienda, el contrato se mantendrá vigente sin ningún tipo de modificación. De hecho, tras la muerte del propietario, los herederos solo tendrán que poner su nombre en el contrato de arrendamiento.

Además, tendrán que respetar en todo momento las condiciones pactadas. 

Será el heredero (o los herederos si hay más de uno) quienes ostentarán la condición de arrendadores. 

Piso alquilado al usufructuario 

En cambio, si el arrendador era usufructuario del piso en alquiler, tras el fallecimiento el contrato quedaría extinguido. Así queda estipulado en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sin embargo, tras la muerte del propietario el heredero (quien probablemente tendrá pleno dominio sobre la vivienda) podrá decidir si sigue en vigor o no el contrato de arrendamiento. 

Con todo, también existen excepciones en este caso, ya que si es un alquiler de renta antigua el contrato deberá perdurar aunque el propietario haya fallecido. 

Los contratos de renta antigua son aquellos que, generalmente, se firmaron antes de 1985 para favorecer el acceso a la vivienda.

La intención era que el contrato se prorrogase forzosamente hasta que falleciera el inquilino, el cónyuge y los descendientes.

¿Si fallece el casero el inquilino debe marcharse?

Tras la muerte del propietario, el nuevo propietario, heredero del fallecido, tiene que enviar un comunicado al inquilino para informar que el contrato ya no es vigente. 

Si no envía ningún escrito y se sigue cobrando las rentas de alquiler, podría considerarse de forma tácita que el nuevo propietario ha aceptado una prórroga del contrato. 

Por tanto, en este caso el inquilino no debería marcharse de la vivienda. 

¿A quién hay que pagarle la renta una vez se produce la muerte del propietario?

El inquilino podría tener dudas sobre a quién debe abonar el alquiler de la vivienda tras la muerte del propietario.

Por ello, lo más recomendable es seguir pagando el alquiler en la cuenta del difunto arrendador. 

En ocasiones, algún heredero reclama el cobro del alquiler. Es mejor asegurarse de que es el único heredero con derecho al cobro de la renta.

Si puedes, pídele que demuestre su condición de propietario.

Si fallece el inquilino el contrato no se extingue

Antes de hablar de este punto, debemos explicar qué es la subrogación. Es posible que te suene a chino, pero es un concepto bastante fácil de entender.

Básicamente es la modificación de la condiciones de un contrato, en el que se sustituye a una persona por otra en un derecho o obligación.

Para que se comprenda mejor:

Antonio es hijo de Juan, inquilino de un piso propiedad de María. Cuando fallece Juan, si se dan las circunstancias, sustituirá a su padre en el contrato como inquilino. 

Esto es la subrogación y, en el caso de los alquileres, también puede darse en la figura del propietario.

En caso de que haya fallecido el inquilino, en los contratos que tengan una vigencia o un plazo superior a cinco años podrán acogerse a subrogación: 

• El cónyuge del inquilino.
• La persona que conviva con el inquilino de forma permanente.
• Los padres del inquilino, si son mayores de setenta años.
• Los descendientes del inquilino sujetos a su patria potestad o tutela.
• Los ascendientes del inquilino (preferencia el más próximo en grado).
• Los hermanos del inquilino.
• Personas distintas a las anteriores, que sean parientes del inquilino hasta un tercer grado colateral y sufran una minusvalía igual o superior al 65 %.

No obstante, en todos estos casos se tendrá que demostrar que estas personas han convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento. 

Si no se produce esta circunstancia, el contrato quedará extinguido automáticamente. 

Tras fallecer el inquilino, se extingue el contrato

En caso de que no haya nadie que subrogue el contrato, este quedará extinguido y el propietario recuperará la vivienda. 

Por otro lado, puede pactarse entre inquilino y propietario la no subrogación del piso cuando:

• El contrato tiene una duración superior a cinco años (siete si el arrendatario es una persona jurídica).
• El fallecimiento ocurra una vez transcurridos los cinco o siete años de arrendamiento. 
• El fallecimiento ocurra antes de esos cinco o siete años. 

Eso sí: esta renuncia no es aplicable a menores de edad, personas con discapacidad, mayores de 65 años o en situación de vulnerabilidad. 

Conclusiones

• Tanto si fallece el propietario como si fallece el inquilino, se trata de una situación muy delicada que requiere de asesoramiento profesional. 
• Si ha fallecido tu arrendador, lo primero que tendrás que averiguar es si era propietario o usufructuario del piso. 
• Si no sabes a quién debes ingresar el alquiler, es mejor que lo sigas haciendo en la cuenta corriente del difunto arrendador. 
• Los alquileres de renta antigua perduran, aunque el propietario haya fallecido.
• Los cónyuges, hijos o familiares podrán acogerse a la subrogación del contrato de alquiler, siempre que demuestren que han convivido con el fallecido. 

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