¿Cómo alquilar una vivienda en zonas tensionadas?
Como tal vez sepas, ya casi se ha cumplido un año desde que el Gobierno dio a conocer el índice de referencia del precio de los alquileres, un sistema con el que se fija el mínimo y el máximo por el que se puede alquilar una vivienda en zonas tensionadas.
Sin embargo, y a pesar del tiempo que ya lleva implementado, aún son varias las dudas que tienen los propietarios (y los inquilinos) que deciden alquilar en este tipo de zonas, por lo que en este artículo te explicamos todo lo que debes saber para hacerlo correctamente.
- ¿Qué son las zonas de alquiler tensionado?
- ¿Cómo saber si la vivienda está en una zona tensionada?
- Qué debes saber para alquilar un piso en zona tensionada
- ¿Qué ocurre si no se respetan los topes de precios?
- Documentos necesarios para alquilar un piso en una zona tensionada
- ¿Es rentable alquilar un piso en zonas tensionadas?
¿Qué son las zonas de alquiler tensionado?
Debido a la subida exponencial del alquiler en los últimos años, provocada por la inflación, una fuerte demanda y una baja oferta, el Gobierno se vio obligado a regular los precios en las llamadas zonas tensionadas, que son las áreas donde los precios han alcanzado niveles históricos (provincias enteras, municipios o incluso barrios).
Concretamente, existen dos criterios para determinar si una zona está tensionada o no:
- El precio de alquiler o de compra de las viviendas ha aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
- El coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, es superior al 30% de la renta media de los hogares.
Si se cumple al menos uno de estos criterios, el Gobierno autonómico tiene la posibilidad de declarar la zona tensionada y aplicar en ella ciertas restricciones a los precios. Es importante notar que hablamos de Gobierno autonómico, no del central, ya que la última palabra en materia de vivienda la tienen las autonomías.
Esto último quiere decir, por otra parte, que una zona podría no ser declarada como tensionada aunque cumpla los requisitos necesarios si el ejecutivo autonómico no está de acuerdo en hacerlo.
¿Cómo saber si la vivienda está en una zona tensionada?
Para determinar si una vivienda está ubicada en una zona tensionada, es necesario consultar el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (aquí) e introducir los datos de la vivienda (dirección, municipio, comunidad autónoma…).
Sin embargo, hasta la fecha solo tres comunidades han declarado oficialmente zonas tensionadas en sus territorios, concretamente Cataluña, País Vasco y Navarra. (Consultar zonas tensionadas de Cataluña).
Qué debes saber para alquilar un piso en zona tensionada
Si la vivienda está en zona tensionada declarada, lo primero que hay que determinar es si el propietario es un gran o pequeño tenedor, ya que las condiciones para el alquiler serán diferentes.
Así, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que es propietaria de más de cinco viviendas situadas en zona tensionada. Por su parte, el pequeño propietario es quien tiene menos de cinco viviendas en propiedad, en este tipo de zonas.
Grandes propietarios
En el caso de los grandes propietarios, deberán limitar el precio del alquiler al máximo indicado por el Ministerio de Vivienda en todos los nuevos contratos que firmen. Dicho de otra forma, pueden fijar el precio que consideren siempre que no sea superior al “tope” marcado desde el ministerio.
Pequeños propietarios
Los pequeños propietarios de viviendas en zonas tensionadas podrán mantener el nuevo contrato al mismo precio del anterior incluso si supera el límite marcado por el índice. Pero, si es inferior, no podrán subirlo más allá del máximo permitido.
Por ejemplo, si el contrato anterior era de 1000 €/mes antes de la entrada en vigor del índice, y el máximo es de 950 €/mes, podrá seguir alquilando su vivienda por 1000 €/mes más la actualización que corresponda aplicar (IPC o IGC).
Eso sí, para evitar posibles abusos, tanto grandes como pequeños propietarios están obligados a informar al nuevo inquilino del precio del contrato anterior.
¿Qué ocurre si no se respetan los topes de precios?
Hasta la fecha, Cataluña será la única autonomía donde se aplicarán multas para los propietarios que incumplan los límites de precios.
Aunque el Gobierno autonómico aún sigue elaborando este régimen sancionador, fuentes del ejecutivo han informando de que barajan multas que irán desde los 9000 €, en los casos más leves, a los 90 000 € en los casos más graves.
Documentos necesarios para alquilar un piso en una zona tensionada
Sabiendo lo anterior, la documentación necesaria para alquilar un piso en zona tensionada no es muy diferente de la que se requiere en una zona de precio libre:
- DNI o NIE tanto del inquilino como del propietario.
- Nota simple de propiedad e información catastral del inmueble
- Contrato de arrendamiento, que debe reflejar el precio del contrato anterior, si procede, y el valor del índice de referencia.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio por ley para todas las viviendas en alquiler desde 2013.
¿Es rentable alquilar un piso en zonas tensionadas?
A pesar de que el precio del alquiler de un nuevo contrato pueda tener un máximo, la verdad es que alquilar una vivienda en zona tensionada seguirá siendo rentable.
Una vivienda vacía supone un gasto para el propietario (seguros, suministros, reparaciones…), por no hablar de si todavía está hipotecada. Al mismo tiempo, y a pesar de estar vacía, el propietario deberá incluir en su declaración de la renta esta vivienda que, en el fondo, le está haciendo perder dinero.
Pero no se trata solo de la rentabilidad (beneficios fiscales incluidos) que supone el alquiler de larga estancia, sino también de una cuestión de seguridad: los okupas cuentan con métodos cada vez más elaborados para “descubrir” las viviendas vacías de particulares, candidatas ideales a ser okupadas, especialmente en Barcelona, la ciudad con más casos de okupación en todo el país.
Por eso, alquilar una vivienda es, además de una fuente pasiva de ingresos, la mejor manera de protegerse de los okupas, quienes son conscientes de las consecuencias penales que supone cometer un allanamiento de morada y no una usurpación de la propiedad.
¿Y si el inquilino se convierte en okupa?
En eso también hemos pensando en Wolo, donde, aparte de garantizarle al propietario el cobro puntual de la renta, también nos encargamos del proceso de desahucio, si llegara a ser necesario. Además, el propietario seguirá cobrando mes a mes hasta que pueda recuperar la vivienda, ya sea cuestión de un mes o de dos años.
Si alquilar una vivienda en zona tensionada es claramente rentable, en Wolo somos los únicos que te aseguramos el alquiler y la tranquilidad como propietario. Por algo ya son miles los propietarios que nos han elegido para poner sus viviendas en alquiler.
Tanto si tienes una vivienda vacía en zona tensionada como si no, alquílala con el servicio de Alquiler Garantizado de Wolo y sigue disfrutando de la vida sin preocupaciones.
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