¿Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda en 2024?
Ya habrás tomado la decisión de alquilar tu vivienda para obtener ingresos pasivos mes a mes. Sin embargo, ahora te estarás preguntando cómo hacer el contrato de alquiler: ¿qué cláusulas puedes incluir y cuáles no?, ¿cuáles son opcionales?, ¿cuáles son recomendables?…
No te preocupes, aquí te explicamos cómo hacer un contrato de alquiler legal con las cláusulas más importantes para ti como propietario.
Antes de hacer el contrato de alquiler
Antes de empezar a redactar un contrato de alquiler, debes conocer la normativa, que es la Ley de Arrendamientos Urbanos, el código legal que establece los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario.
También deberás contar con los documentos necesarios para alquilar tu vivienda, como el certificado de propiedad, la cédula de habitabilidad y el certificado energético, que es obligatorio desde 2013.
Elige un inquilino solvente y fiable
La elección de un inquilino confiable es uno de los pasos más importantes en el proceso de alquiler. Es recomendable realizar un estudio de solvencia que incluya la revisión de nóminas y rentas del candidato, así como referencias de anteriores propietarios, si las hay. Esto minimiza el riesgo de impagos y problemas futuros.
Estudia el mercado para fijar el precio del alquiler
Deberás realizar un análisis exhaustivo del mercado local. Comparar tu piso con otros similares en la zona puede ayudarte a establecer un precio justo que atraiga inquilinos, por un lado, y a ti te suponga los ingresos mínimos deseados, por otro.
¿Qué cláusulas incluir en el contrato de alquiler?
Si ya has fijado el precio del alquiler y encontrado al futuro inquilino ideal, ya podrás redactar el contrato. Para ello, deberás incluir lo siguiente:
Datos del piso, del propietario y del inquilino
Incluye todos los datos necesarios que identifiquen claramente la propiedad, el arrendador y el arrendatario. Esto incluye nombres completos, documentos de identidad, la dirección exacta del inmueble y la referencia catastral.
Precio del alquiler y fianza
El precio del alquiler debe especificarse en el contrato, habitualmente, la renta mensual. Además, deberá incluir cuándo se paga (días del mes) y cómo hacerlo (en general, por transferencia bancaria). La fianza se paga antes de entrar a la vivienda, y debes depositarla en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma en cuestión.
Duración del alquiler
La duración del contrato debe cumplir con lo establecido en la legislación vigente. Desde la última reforma en este sentido, los contratos de alquiler hechos a personas físicas se hacen para 5 años (en la práctica, 1 año + 4 renovables automáticamente). También deberás incluir la posibilidad o no de que se produzca la tácita reconducción del contrato.
Reparaciones en la vivienda
Las reparaciones de la vivienda es uno de los puntos más conflictivos, aunque, haciendo bien las cosas, te evitarás quebraderos de cabeza. Así, el contrato debe indicar quién se ocupa de las reparaciones por el desgaste de los equipamientos, que, normalmente, es el inquilino.
También debes indicar que el inquilino no puede llevar a cabo ninguna obra sin permiso expreso del propietario, a excepción de obras de reparación de extrema urgencia. Este tipo de gastos sí corresponden al propietario, siempre que el inquilino no sea responsable de los daños estructurales causados.
Los impuestos y las tasas (IBI, basura, comunidad…)
En general, los impuestos relativos a la vivienda, como el IBI y la basura, y los gastos de comunidad, son responsabilidad del propietario. No obstante, debes indicar en el contrato quién se hará cargo de ellos, ya que tienes la posibilidad de que el IBI lo pague el inquilino, si bien es una práctica poco usada.
Otras cláusulas fundamentales
Aparte de las cuestiones que acabamos de ver, también debes incluir una serie de cláusulas que regulan otros aspectos del alquiler y que son fundamentales para el propietario, como son las siguientes:
- Posibilidad de recuperar la vivienda: como propietario, puedes recuperar la vivienda cumplido 1 año de contrato siempre que vaya a convertirse en tu residencia habitual, la de tus padres o la de tus hijos o hijastros.
- Posibilidad de subalquilar habitaciones: si no quieres que el inquilino subalquile habitaciones, debes indicarlo en el contrato. En caso de no indicarlo, se considera que el inquilino podrá hacerlo.
- Posibilidad de tener o no mascotas: con la última reforma de la Ley del Bienestar Animal, muchos inquilinos creen que es ilegal prohibir las mascotas en el piso. Lo cierto es que no, es perfectamente legal prohibir la tenencia de mascotas en el alquiler, ya que la reforma en cuestión no modificó este aspecto de la LAU.
- Razones para echar al inquilino de la vivienda: impago o retrasos en el pago, actividades molestas, ruidosas, nocivas o ilegales; hacer obras sin permiso; subalquilar sin permiso, y hacer mal uso de la vivienda son las principales razones legales para expulsar al inquilino. Pero deben indicarse en el contrato.
- Indemnización por desistimiento del contrato: si, cumplido un periodo mínimo de meses, el inquilino decide abandonar la vivienda (desistimiento del contrato), la ley reconoce tu derecho a recibir una indemnización equivalente a un mes por cada año de contrato que quede.
- Posibilidad de acceder a la vivienda: a pesar de ser tu vivienda en propiedad, el inquilino puede negarse a que la visites, salvo que incluyas esta importantísima cláusula en el contrato de alquiler. Es decir, reconocer tu derecho a acceder a la vivienda avisando previamente a la persona (24-48 horas antes).
Estas son las cláusulas principales, pero recuerda también que, como propietario, no solo tienes derechos, sino también obligaciones: mantener la vivienda en buenas condiciones estructurales, devolver la fianza o la parte correspondiente llegado el día, y respetar la intimidad del inquilino, entre otras.
Elaboración del inventario del piso
Es recomendable detallar el estado actual de la propiedad y de todos los elementos que contiene, de cara a la revisión al finalizar el contrato. Para ello, además del inventario con los equipamientos de la vivienda, lo mejor es contar con fotografías para comparar el “antes y el después”.
Por cierto, la pintura también es un elemento que el inquilino debe mantener, a menos que le des permiso para cambiarla.
¿Puedes modificar un contrato de alquiler en vigor?
Tal vez, por desconocimiento, olvides añadir una cláusula. No obstante, debes saber que puedes añadirla como anexo al contrato de alquiler, siempre que el inquilino la acepte.
¿Quién puede hacer un contrato de alquiler?
Cualquier persona puede redactar un contrato de alquiler, pero lo mejor es contar con la ayuda de plataformas inmobiliarias, pues son quienes mejor conocen la ley y se asegurarán de que no quede ninguna cláusula en el tintero (olvida las plantillas descargables de internet, ya que es probable que no incluyan una cláusula que te interesa añadir).
De hecho, en Wolo, además de buscarte inquilinos solventes y redactar un contrato que proteja tus intereses como propietario, también te ofrecemos una forma de alquiler seguro gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado: recibirás tu renta puntualmente, pase lo que pase y aunque el inquilino no pague. Y, si tuviera que ocurrir, también nos ocupamos de todo el proceso de desahucio.
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