Devolución de la fianza de alquiler: cómo hacerlo y motivos para descontar una parte
Como seguro sabrás, cuando alquilas tu piso, el inquilino debe pagarte una fianza como fondo para posibles daños e impagos en el futuro. En el post de hoy, queremos hablar sobre este concepto y, especialmente, sobre la devolución de la fianza del alquiler y los casos en que tienes derecho a descontar parte o incluso quedarte íntegramente con ella.
La fianza de un piso de alquiler, el cuánto, el cómo y el cuándo
Según la normativa, el inquilino debe entregar en concepto de fianza el dinero equivalente a un mes de renta como mínimo, aunque el propietario puede llegar a solicitar por ley hasta dos meses.
El pago tiene que hacerse en metálico (en algunas comunidades, como el caso de los alquileres en Madrid, también puede hacerse por transferencia) y en el momento de firmar el contrato de alquiler, y tienes hasta 30 días naturales desde la entrega de las llaves para devolver la fianza a tu antiguo inquilino.
En caso de no hacerlo en este plazo de tiempo, el inquilino podría demandarte por daños y perjuicios.
Desde Wolo, recomendamos que, al devolver las llaves del piso, firmes con tu inquilino un documento de fin de contrato en el que se indique por escrito la modalidad de devolución de la fianza del alquiler, ya sea en metálico y en el momento, o bien mediante transferencia bancaria.
Motivos para no devolver la fianza de alquiler o descontar parte de ella
Como hemos explicado antes, la fianza del alquiler no es un dinero “para el propietario”, sino un fondo que debe depositarse en el organismo competente de la comunidad autónoma para hacer frente a diferentes situaciones que pueden darse cuando tu inquilino deja el piso. Veamos, pues, por qué motivos puedes no devolver la fianza depositada.
Impago del alquiler
Si tu inquilino tiene pendiente una mensualidad, puedes quedarte con el importe de la fianza equivalente a la mensualidad y devolverle el resto. En caso de que la deuda sea superior a la fianza, deberás exigirle el resto del pago por vía judicial.
En este sentido, una práctica muy frecuente es quedarse con la fianza para pagar el último mes. Pero esto, además de no ser legal, no es recomendable: ¿qué pasaría si después de devolver la fianza del alquiler descubrieras desperfectos en la vivienda? ¿Cómo justificarías que esos daños fueron efectivamente provocados por tu antiguo inquilino si ya no vive en el piso? La cosa se complicaría…
Suministros pendientes de pago
Como ocurre en el punto anterior, también puedes no devolver parte de la fianza para pagar los suministros pendientes (luz, gas, agua…) si están domiciliados a tu nombre.
El consumo realizado durante la vigencia del contrato de alquiler corresponde al inquilino; el problema viene cuando el periodo de facturación no coincide con la fecha en que la persona deja el piso (algo muy frecuente).
Por ejemplo, si el periodo de facturación de la luz se hace el día 25 y tu inquilino deja el piso el día 1 del siguiente mes, lo más práctico es que descuentes de la fianza la cantidad correspondiente a esos 5-6 días de facturación.
Desperfectos en la vivienda
Los desperfectos en la vivienda suele ser el caso más problemático a la hora de devolver la fianza de alquiler íntegra o descontar parte de ella.
Y es que existen varias razones por las que pueden producirse estos desperfectos: daños por mal uso del inquilino (o, si el piso está subarrendado legalmente, daños que causen “los inquilinos del inquilino”), daños provocados por obras, etc.
En este sentido, como comentamos en el post sobre las obras en un piso de alquiler, las pequeñas reparaciones corresponden al inquilino, según la cantidad especificada en el contrato. Es decir, si tu inquilino abandona el piso y hay reparaciones pendientes (grifos que gotean, enchufes que no funcionan, cristales dañados…), puedes descontar de la fianza el dinero de estas reparaciones.
Un punto especialmente conflictivo es la pintura. Como propietario, debes pintar de nuevo la vivienda para dejarla en perfecto estado para el siguiente inquilino. Pero, si es el antiguo inquilino quien la ha estropeado, será él quien deba afrontar el gasto.
Recordamos aquí que el inquilino no puede pintar la vivienda de otro color sin consultar al propietario. Si aun así lo hace, el propietario tiene derecho a exigirle que la vuelva a pintar del color original (o, en su defecto, no devolver la fianza del alquiler para hacer frente a este gasto).
Limpieza del piso
El caso de la limpieza también es bastante delicado, pues puede ser algo subjetivo.
Lo que sí es objetivo es que el inquilino debe dejar el piso en el mismo estado en que se lo encontró el primer día, y esto incluye la limpieza. Si, una vez marchado el inquilino, consideras que es necesaria la intervención de profesionales para la limpieza, puedes descontar de la fianza de alquiler la factura de dichos servicios.
En cualquier caso, y ya que es una cuestión delicada, lo más recomendable es hacer fotos del estado de limpieza antes de la entrega de llaves (cuando el inquilino se muda al piso).
¿Qué ocurre con la fianza del alquiler si el inquilino se marcha antes de tiempo?
Según el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino puede dejar el piso pasados los primeros seis meses de contrato, avisando al propietario al menos 30 días antes. Esto es lo que se conoce como desistimiento del contrato de alquiler.
En este caso, y siempre que dicha cláusula esté indicada en el contrato, el propietario tendrá derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplirse.
Si el inquilino no la paga, el propietario podrá no devolverle la fianza del alquiler para cobrarse la indemnización. Igualmente, si existe, podrá quedarse con el depósito de alquiler.
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