El incumplimiento del contrato de alquiler: propietario e inquilino
A veces, el inquilino o el propietario no respeta alguna o varias de las cláusulas que pactaron en un principio, incurriendo así en el incumplimiento del contrato de alquiler.
Como ocurre en otros ámbitos en los que existe una relación contractual, esto puede dar lugar a diferentes indemnizaciones o compensaciones económicas, según la parte que resulte afectada y el tipo de falta cometida.
Aunque lo ideal para mantener una buena relación inquilino-propietario es respetar lo pactado, en ocasiones la picaresca, el descuido, el desconocimiento o, directamente, la mala voluntad terminan siendo más fuertes que las estipulaciones del contrato.
Veamos, pues, las causas más frecuentes por las que el propietario y el inquilino incumplen el contrato de alquiler, considerando las disposiciones mínimas exigidas por la ley.
Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del propietario
Los incumplimientos de contrato más comunes por parte de los propietarios son los siguientes.
No mantener en buen estado el continente o los equipamientos de la vivienda
Como vimos en el artículo sobre quién debe pagar el seguro de hogar en un alquiler, el propietario tiene la obligación de mantener el continente en condiciones mínimas de habitabilidad, esto es, la estructura de la vivienda (paredes, techos, suelos) y los materiales que la forman. Igualmente, debe asegurarse de que los electrodomésticos básicos funcionen correctamente (caldera, lavadora, frigorífico…).
Si el continente se encuentra en condiciones no aptas para la habitabilidad de la vivienda, o si los electrodomésticos no funcionan, el propietario estaría incumpliendo el contrato de alquiler y tendría que proceder a su reparación inmediata, sin repercutir el coste de la reparación en el importe de la renta.
No informar a tiempo de la voluntad de hacer obras de mejora
Relacionado con el punto anterior, si el propietario quiere hacer obras de mejora en la vivienda alquilada, debe avisar al inquilino al menos tres meses antes de que comiencen. De esta forma, el inquilino podría desistir del contrato de alquiler ante las posibles molestias.
Si el propietario incumple esta obligación, también estaría faltando a los mínimos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No devolver la fianza en el plazo de 30 días
La ley estipula que, una vez el inquilino entrega las llaves, el propietario debe devolverle la fianza en un plazo máximo de 30 días naturales. De lo contrario, el inquilino podría solicitarle una indemnización por daños y perjuicios.
Impedir la prórroga obligatoria de 5 años
Ya sabemos que, por ley, los contratos se firman a las personas físicas por un periodo de un año renovable obligatoria y automáticamente hasta los cinco; para las personas jurídicas, la duración es de un año más prórrogas hasta cumplir los siete. Sin embargo, algunos propietarios incumplen el contrato de alquiler al recurrir a argucias para recuperar la vivienda antes de tiempo.
Y es que, efectivamente, el propietario tiene derecho a recuperar el piso alquilado cumplido el primer año de contrato, pero siempre que este vaya a convertirse en su residencia habitual o en la de familiares de primer orden. Para poder hacerlo, además, esta cláusula debe estar incluida en el contrato.
Por ello, si el propietario recupera ilegalmente la vivienda (antes del primer año, alegando causas que no existen, etc.) y el antiguo inquilino lo demuestra, podrá exigirle una indemnización por incumplimiento de contrato.
No respetar la intimidad del inquilino
El contrato de alquiler se encarga, entre muchas más cosas, de proteger la intimidad del inquilino. Esto quiere decir que, a pesar de ser su vivienda, el propietario no puede visitarla sin avisar.
Normalmente, en los contratos se fija que el propietario debe informar de su intención de visitar la vivienda al menos 24 horas antes, por ejemplo, para enseñarla a una persona interesada, si el inquilino actual va a marcharse.
Por tanto, sería un incumplimiento del contrato por parte del propietario si se persona en la vivienda sin avisar o si lo hace sin respetar el plazo de tiempo acordado. De hecho, esto también podría considerarse un delito de allanamiento de morada, ya que la vivienda es el domicilio del inquilino y, como tal, tiene carácter inviolable (Artículo 18.2 de la Constitución).
Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino
Vistas las faltas más frecuentes de los propietarios, pasemos ahora a los principales incumplimientos del contrato por parte del inquilino.
No pagar la mensualidad o la fianza
Uno de los incumplimientos “típicos” del inquilino es no pagar la mensualidad o hacerlo fuera del tiempo acordado, lo que los convierte en inquilinos morosos. También puede darse el caso de inquilinos que no pagan la fianza o bien su actualización.
Tanto en un caso como en otro, estaríamos ante un incumplimiento del contrato por parte del inquilino.
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Actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales
Algunos inquilinos son problemáticos no porque no paguen la renta, sino porque llevan a cabo actividades contrarias a las normas de convivencia o a la legislación general.
Al firmar el contrato, el futuro inquilino se compromete a no realizar actividades que resulten molestas para los vecinos, insalubres, peligrosas o ilegales. Si las comete, estaría incumpliendo el contrato de alquiler y sería causa de rescisión del mismo.
Deterioro o mal uso de la vivienda
El inquilino tiene la obligación de mantener el continente y el contenido en el estado en que lo encontró. Esto incluye también la imposibilidad de realizar obras en el piso alquilado sin el consentimiento por escrito del propietario.
Los daños causados por mal uso o negligencia por su parte, así como el uso de la vivienda para fines diferentes al de residir permanentemente en ella, se consideran un incumplimiento del contrato.
Abandono de la vivienda antes de tiempo
En nuestro artículo sobre el desistimiento del contrato de alquiler vimos que, si el inquilino abandona la vivienda antes de los primeros seis meses, estaría incumpliendo el contrato de alquiler.
En estos casos, aunque habría que estudiarlos uno por uno, la jurisprudencia suele obligar al inquilino a pagar los meses de renta que falten hasta cumplir los seis meses.
Además, el propietario tiene derecho a incluir una cláusula por la que el inquilino, tanto si incumple el contrato como si desiste de él, deberá indemnizarlo con una cantidad correspondiente a una mensualidad por cada año que quede de contrato.
Subarrendamiento ilegal
La Ley de Arrendamientos Urbanos, tras su reforma de 1994, no permite el subarrendamiento de un piso completo, sino solo de habitaciones.
Si la posibilidad de subarrendar habitaciones está recogida en el contrato, y ya que el inquilino debe contar con el permiso por escrito del propietario, este estaría incumpliendo el contrato de alquiler si decide subalquilar una habitación sin el consentimiento del dueño de la vivienda. También habría incumplimiento por su parte si el contrato prohíbe el subalquiler y aun así el inquilino lo hace.
Recordemos, como dijimos en nuestro post sobre si subalquilar es legal, que, si el contrato no dice nada acerca de la posibilidad o no de subarrendar parte de la vivienda, se considera que el inquilino efectivamente tiene derecho a hacerlo, aunque siempre con permiso «verbal» del propietario.
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