El valor catastral de una vivienda: qué es, cómo calcularlo y consultarlo
Cuando vamos a comprar un producto, por ejemplo, en el supermercado, su precio está claramente indicado en su etiqueta o en el estante. En el caso de una vivienda, que no deja de ser un “producto”, conocer su precio es relativamente más complejo, pero es algo que debemos saber cuando estamos pensando en ponerla en venta.
Para ello, lo habitual es consultar el valor catastral de la vivienda, que es el valor monetario que Hacienda asigna a cada bien inmueble. No es el único valor, ya que también existen otros como el valor de mercado de la vivienda. Pero empecemos por el principio.
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
El valor catastral es el valor monetario objetivo que la Administración pública da a un bien inmueble según determinados factores. Estos bienes inmuebles a los que hace referencia son los urbanos, los rústicos y los de características especiales (bienes compuestos por varias “partes” diferenciadas).
Estos datos figuran en el Catastro, un registro dependiente del Ministerio de Hacienda. La inscripción en este registro es obligatoria y gratuita, a diferencia de lo que ocurre con el Registro de la Propiedad.
¿Qué factores se usan para calcular el valor catastral de una vivienda?
A la hora de fijar el valor catastral de la vivienda, Hacienda tiene en cuenta sus características físicas, jurídicas y económicas, que son:
- La localización, la superficie, la antigüedad y el uso del inmueble
- Las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo
- El valor del suelo y el valor de la construcción
- El coste de ejecución material de la construcción y su calidad
- El carácter histórico-artístico, si lo hubiera
- Otras condiciones que afecten al valor de la vivienda
Con estos datos, la Administración asigna un valor económico a la vivienda, que, además, usa para calcular ciertos impuestos que debe pagar su propietario, como el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el ITP (impuesto sobre las transmisiones patrimoniales), el IP (impuesto sobre el patrimonio), el ISD (impuesto de sucesiones y donaciones) y el IIVTNU (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).
Algunos de ellos deben pagarse incluso a la hora de vender la vivienda, como vimos en nuestro post sobre los impuestos que pagar por vender una casa.
¿Cómo consultar el valor catastral?
Ya hemos visto que el valor catastral es un valor fijado por Hacienda, pero no es ningún secreto, ya que podemos consultarlo en cualquier momento. Para ello, existen varias formas:
- Accediendo a la sede electrónica del Catastro (aquí) con certificado digital o DNIe
- Consultando la declaración de la renta
- Consultando el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
- Acudiendo a los puntos de información catastral puestos a disposición por Hacienda
- O en la gerencia territorial que el Catastro tiene en la provincia donde esté la vivienda
¿Cómo se lee la referencia catastral?
La referencia catastral tiene 20 caracteres, tanto números como letras, pero existen diferencias entre los inmuebles urbanos y los rústicos.
Para viviendas urbanas
En los bienes inmuebles urbanos, el significado de los 20 caracteres del catastro es el siguiente:
- Los 7 primeros dígitos se refieren a la localización de la vivienda.
- Los 7 siguientes identifican la hoja del plano catastral.
- Las 4 cifras siguientes señalan el inmueble dentro de la finca.
- Los 2 últimos caracteres son dígitos de control.
Para viviendas rústicas
En el caso de las viviendas rústicas, el significado varía:
- Los 2 primeros números indican la provincia.
- Los 3 siguientes números, el municipio.
- El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
- Los 3 siguientes dígitos identifican el polígono.
- Los 5 siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
- Los 4 números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.
- Los 2 últimos son dígitos de control.
Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado
El valor catastral de la vivienda, aunque es el valor objetivo considerado por la Administración, pocas veces se usa para fijar su precio de venta. En general, el valor catastral nunca es superior al precio de mercado de la vivienda, que es el precio que se pagaría por ella según la situación actual de oferta y demanda.
Este precio de mercado se fija mediante la tasación del inmueble, un cálculo que tiene en cuenta la localización, el estado, la eficiencia energética, la distribución y las características de la vivienda.
Dicho esto, el valor catastral se actualiza con coeficientes aprobados por el Gobierno, con los que se pretende reducir la distancia entre el valor catastral y el valor de mercado.
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