¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto en un alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la inmensa mayoría de supuestos que se dan en la relación propietario-inquilino, fijando cuáles son los derechos y las obligaciones de cada uno.
Uno de estos derechos es el llamado derecho de tanteo y retracto, recogido en los Artículos 25 y 31 de la LAU, un derecho que se puede invocar cuando el propietario desea vender un piso alquilado.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? ¿Quién puede ejercerlo? ¿Cómo lo ejerce?… son algunas de las preguntas que vamos a responder en este artículo.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Lo primero que hay que decir es que el tanteo y el retracto es un derecho del inquilino, no del propietario.
Básicamente, es el derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino, es decir: cuando el propietario decide poner en venta la vivienda o ya la ha vendido, el inquilino tendrá derecho a comprarla por delante de una tercera persona, siempre que iguale las condiciones de la venta.
Sin embargo, existe una diferencia entre el tanteo y el retracto, que es el momento de su aplicación.
El derecho de tanteo
El derecho de tanteo lo ejerce el inquilino ANTES de la venta. Así, cuando el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, las condiciones, etc., el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo para convertirse en el nuevo propietario del piso que hasta ahora tenía alquilado.
El derecho de retracto
El derecho de retracto, en cambio, lo ejerce el inquilino DESPUÉS de la venta de la vivienda a una tercera persona, pero debe darse al menos uno de los siguientes supuestos:
- El propietario actual no ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda.
- El propietario actual ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda, pero ha omitido alguna de las condiciones (por ejemplo, el precio).
- El propietario ha vendido la vivienda a una tercera persona a un precio inferior al que le ofreció al inquilino durante el tanteo.
Gracias al derecho de retracto, el inquilino podrá comprar la vivienda con las mismas condiciones que pactó el propietario con la tercera persona. Si se da el caso de que el precio de venta ha sido inferior al inicial, el inquilino adquirirá la vivienda a ese precio, no al precio inicial (superior) que el propietario le había ofrecido.
Dicho esto, podemos ver que el derecho de tanteo implica necesariamente el derecho de retracto, pero el segundo solo se puede ejercer cuando no haya sido posible ejercer el primero.
¿Cuándo se ejerce el derecho de tanteo y de retracto?
Tanto en el tanteo como en el retracto, el inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho. En el tanteo, esos treinta días se cuentan desde que el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, mientras que en el retracto, desde que el propietario le comunica la venta efectiva. Por tanto, cumplidos los treinta días naturales desde la notificación, el inquilino perderá su derecho de compra preferente en un caso como en otro. Por supuesto, aunque tenga derecho a ejercer el tanteo y el retracto, el inquilino puede comunicar al propietario que no está interesado en la compra de la vivienda, por lo que el propietario tendría libertad para venderla a la persona que desee.¿Cómo se comunica la puesta en venta o la venta de la vivienda?
Si el propietario decide poner en venta su piso o ya lo ha vendido, debe informar al inquilino de manera fehaciente e indicando todas las condiciones de compra. Como en cualquier otra comunicación oficial entre el propietario y el inquilino, la manera de hacerlo es mediante un burofax con acuse de recibo contenido, o bien mediante la entrega de un acta notarial de notificación.Limitaciones al derecho de tanteo y retracto
Existen, no obstante, ciertas situaciones en las que el derecho de tanteo y retracto no puede ejercerse, que son:- Cuando el contrato de alquiler recoja una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto.
- Cuando haya otro derecho de adquisición preferente reconocido a una tercera persona, como podría ser el copropietario de la vivienda.
- Cuando todo el inmueble pertenece al mismo propietario y lo vende de manera conjunta (por ejemplo, un edificio).
- Cuando todo el inmueble se vende al mismo comprador aunque cada vivienda tenga diferente propietario.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?
Esta situación es un poco compleja, ya que depende de la duración del contrato, de cuándo se produzca la venta, del tipo de contrato, del tipo de comprador… Te damos toda la información al respecto en nuestro post sobre la venta de un piso con inquilino. Por cierto…, ¿quiénes somos nosotros? En Wolo, somos una plataforma inmobiliaria en la que, como propietario de una vivienda, te ofrecemos dos posibilidades:- Alquilarla garantizándote el cobro de la renta con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, una forma de alquiler seguro con muchas más ventajas que los seguros de alquiler: sin carencias, sin esperas, sin retrasos, sin estrés. ¿Tienes un piso para alquilar? Haz clic aquí y en 9 días lo tendrás alquilado al inquilino de tus sueños.
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