¿Es posible alquilar una vivienda sin ser el propietario?
Cuando se trata de alquilar una vivienda, lo más habitual es que el arrendador sea el propietario de esta. Sin embargo, existen otras figuras con poder para poner en alquiler un inmueble sin ser su propietario.
En este post hablaremos de todas las personas con potestad para poner una vivienda en alquiler y, en algunos de los casos, los límites legales dentro de los cuales pueden hacerlo.
Figuras legales que pueden poner una vivienda en alquiler
El propietario
Como ya sabemos, la figura del propietario es la más frecuente. En su condición de propietario, el titular de la vivienda tiene total libertad a la hora de ponerla en alquiler. Para ello, propietario e inquilino deberán firmar un contrato de alquiler conforme a los mínimos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
También podría darse el caso de que la vivienda perteneciera a varios propietarios. En estos supuestos de copropiedad o multipropiedad, sí podría ser necesario contar con el consentimiento de los demás propietarios para poder alquilar la vivienda. En este artículo te damos más información sobre cómo alquilar y declarar una vivienda con más de un propietario.
El inquilino
¿Puede ser el inquilino arrendatario y arrendador? Aunque pueda parecer una contradicción, la verdad es que el inquilino también puede alquilar la vivienda a una tercera persona.
Este supuesto recibe el nombre de subarrendamiento o subalquiler de una vivienda, y puede darse siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Solo es posible subalquilar partes de la vivienda (habitaciones) y no su totalidad.
- El precio del subalquiler no puede ser superior a la renta establecida en el contrato de alquiler original (es decir, el firmado entre el propietario y el inquilino).
- La posibilidad de subalquilar habitaciones debe estar recogida en el contrato de alquiler.
- Si esta opción no estuviera en el contrato original, el inquilino debe contar con el permiso por escrito del propietario, que, por ejemplo, podría añadirse como anexo al contrato original.
Es importante indicar que, para que exista un subalquiler propiamente dicho, debe existir el pago de una renta subarrendatario-arrendatario. Es decir, no se considerará como un subalquiler si la tercera persona no paga nada al inquilino (por ejemplo, familiares o amigos que residen temporalmente en la vivienda sin pagar alquiler).
El usufructuario
Esta tercera figura se refiere a la persona que reside y disfruta de la vivienda a cambio de su mantenimiento, pero no paga ninguna renta por hacerlo. Esto último es lo que distingue al usufructuario del inquilino, quien sí paga una cantidad económica al propietario por residir en la vivienda.
El usufructuario, una condición recogida por contrato, tiene prácticamente los mismos derechos sobre la vivienda que el propietario, a excepción de su venta. Esto significa que el usufructuario puede poner en alquiler la vivienda sin necesitar el permiso del propietario (de hecho, en caso de usufructo, hablamos de «nudo propietario»).
En este marco, si el usufructuario decide alquilar la vivienda, el contrato de alquiler estará sujeto al contrato de usufructo. En otras palabras, si el contrato de usufructo termina o el usufructuario fallece, el contrato de alquiler entre este y el inquilino también se extinguirá.
Una solución para evitar la situación anterior es que el propietario también firme el contrato de alquiler y que, con él, se comprometa a respetar la duración del alquiler aunque termine el usufructo (aunque no está obligado a hacerlo).
El precarista
El precarista, una figura mucho menos conocida que las anteriores, es la persona que reside en la vivienda sin pagar una renta, sin firmar un contrato y sin duración determinada. Es el típico caso de unos padres que tienen una segunda vivienda en otra ciudad y se la ceden a su hijo o hija mientras, por ejemplo, realiza sus estudios.
El precarista no tiene ningún derecho sobre la vivienda (cosa que lo diferencia del usufructuario), pero sí podría alquilarla siempre que actúe como apoderado del propietario.
Es decir, en el ejemplo de antes, el hijo o la hija del propietario actuaría como representante legal de su padre, de su madre o de los dos (si es vivienda conjunta), pero en el contrato de alquiler también deberá aparecer la información del o de los propietarios.
¿Cómo saber quién es el propietario de la vivienda?
Para evitar sorpresas desagradables a la hora de alquilar una vivienda, el inquilino debe asegurarse de que la persona que dice ser su propietario efectivamente lo es.
La manera de comprobar la titularidad de una vivienda es dirigirse al registro de la propiedad de la ciudad correspondiente y solicitar una nota simple de la vivienda, donde figura la información sobre su propietario.
Otra opción es recurrir a las agencias de alquiler de pisos a la hora de buscar y alquilar una vivienda, ya que son profesionales encargados de realizar todas las comprobaciones y las gestiones pertinentes para garantizar la transparencia y seguridad de la operación.
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