¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?
Hace un tiempo, publicamos un artículo donde explicamos los supuestos en los que un propietario puede echar a su inquilino de la vivienda.
Eran los casos en los que el inquilino no respeta lo pactado al no pagar la mensualidad, hacer mal uso de la vivienda o llevar a cabo actividades molestas, entre otras razones, lo que efectivamente autoriza al propietario a rescindir el contrato de alquiler.
Ahora bien, si el inquilino respeta escrupulosamente las cláusulas, ¿puede aun así el propietario echarlo del piso antes de tiempo? La respuesta a esta posibilidad es la misma que ya dimos (y seguramente seguiremos dando) en otros post de nuestro blog: depende del contrato de alquiler.
Condiciones para echar a un inquilino del piso por causa de necesidad
Obviando temporalmente el contrato de alquiler (que trataremos aparte), la ley contempla que el propietario pueda echar del piso a un inquilino modélico siempre que se cumplan tres condiciones:
1) El contrato de alquiler debe haber estado en vigor al menos un año desde su firma.
2) La vivienda en cuestión debe convertirse en la residencia habitual del propietario o de alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
3) El propietario o sus familiares en primer grado de consanguinidad, adopción, etc., deben ocupar la vivienda en un plazo de tres meses como máximo después de la salida del inquilino.
Es muy importante diferenciar entre grado de consanguinidad y grado de afinidad, ya que, según el tipo de grado, una persona podrá disfrutar o no de ciertos derechos, como en este caso de recuperar una vivienda alquilada antes de tiempo, por ejemplo.
El grado de consanguinidad, entonces, se refiere al parentesco entre las personas que están unidas por líneas de sucesión: abuelos, padres, hermanos, hijos, etc. Es lo que comúnmente se llama “familia de sangre”.
En cambio, el grado de afinidad hace referencia al vínculo legal que une a las personas que no tienen vínculos de sangre: suegros, cónyuge, cuñados, etc. Lo que suele llamarse “familia política”.
Dicho esto, los familiares de primer grado de consanguinidad que, por tanto, tienen derecho a recuperar la vivienda son los padres y los hijos del propietario (los hermanos se consideran de segundo grado).
Además, también tendrían derecho, como hemos visto antes, los hijos adoptivos del propietario y el cónyuge del que se ha separado o divorciado, aunque técnicamente estas personas no tengan relación “de sangre” con el propietario.
Vamos, ahora, con el “depende” del contrato de alquiler…
Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
Si se cumplen las tres condiciones anteriores, los contratos firmados entre estas fechas contemplan la posibilidad de echar a un inquilino por necesitar el piso SIN que haya una cláusula específica en el contrato.
El propietario debe comunicar su intención al inquilino al menos dos meses antes de la fecha en que prevé ocupar la vivienda, justificando documentalmente la razón: la copia de la sentencia de divorcio, si la vivienda será para el excónyuge, por ejemplo.
Contratos firmados a partir del 5 de marzo de 2019 y en adelante
Lo que cambia en los contratos actuales con respecto a los anteriores es que SÍ debe haber una cláusula que recoja la posibilidad de echar al inquilino por necesitar la vivienda.
Luego, si esta cláusula no existe, el propietario no podrá invocar la necesidad de recuperar el piso aunque se den todas las condiciones sine qua non de antes (un año de contrato, familiares de primer grado de consanguinidad, etc.). Si igualmente lo hace, estaría incurriendo en un incumplimiento del contrato de alquiler.
Hay que decir que la ejecución de la causa de necesidad debe darse después de la firma del contrato y no antes. Esto se basa en que, jurídicamente, la «necesidad» solo puede originarse a posteriori y que, si se alega en el presente existiendo de antes, no se trataría de una necesidad.
Dicho de otra forma, el propietario no podría firmar el contrato si de antemano sabe que tendrá que recuperar la vivienda.
De hacerlo, es posible que, en caso de pleito, un juez declarase nula la «necesidad» de recuperar la vivienda, ya que el propietario era consciente de ella en el momento de la firma y, aun así, accedió a alquilarla.
¿Qué ocurre si el propietario o familiares no ocupan la vivienda dentro del plazo estipulado?
Tras echar al inquilino por causa de necesidad, el propietario o familiares de primer grado de consanguinidad, etc., deben mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses como máximo (la 3ª condición que mencionamos antes).
Si no se produce la ocupación, y siempre que pueda demostrarlo legalmente, el inquilino tendrá dos opciones:
– Podrá optar, en un plazo de treinta días, por volver a la vivienda por un nuevo periodo de cinco años con las mismas condiciones del contrato, pudiendo exigir, además, una indemnización por los gastos del desalojo/reocupación de la vivienda.
– O, si lo prefiere, ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quedara hasta cumplir los cinco.
Sin embargo, el inquilino no tendrá derecho a lo anterior si la ocupación no se ha producido por causa de fuerza mayor, “[…] entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” (Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Se puede echar a un inquilino moroso con hijos?
En relación con lo que hemos visto hasta ahora, el impago (inquilino moroso) es una de las causas por las que se puede echar al inquilino. El primer paso es notificar al moroso la deuda mediante un burofax, y, si pasan treinta días desde la recepción de este y sigue sin pagar, continuar con el proceso de desahucio.
¿Pero qué ocurre cuando hay niños en la vivienda?
La verdad es que no existen derechos especiales para el inquilino con hijos, por lo que el trámite para expulsarlo de la vivienda será el mismo que si no tuviera hijos conviviendo con él.
La posibilidad de desahuciar a un inquilino no depende de si tiene hijos o menores a su cargo, aunque la existencia de los menores podría ser causa para declarar la vulnerabilidad económica de ese núcleo familiar.
Ante esta situación, y aunque pueda parecer contradictorio, lo mejor que puede hacer el propietario es solicitar el auxilio de los servicios sociales del ayuntamiento, para que estén al tanto de la situación de vulnerabilidad económica de la familia. Con esta actitud proactiva del propietario, evitará demoras innecesarias en el proceso de desahucio y podrá recuperar la vivienda en el menor plazo posible.
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