Indemnización por desistimiento del alquiler: ¿debe pagarla el inquilino?
Como sabemos, desde el 6 de marzo de 2019, los contratos de alquiler de vivienda pueden firmarse por un total de cinco años, en el caso de las personas físicas. Sin embargo, teniendo en cuenta que es un periodo de tiempo considerable, ¿qué ocurre si el inquilino desiste del contrato? ¿Está obligado a pagar al propietario una indemnización por desistimiento?
Como en casi todo, depende de lo que diga el contrato. Sigue leyendo y te explicamos.
- ¿Qué significa que el inquilino desista del contrato de alquiler?
- ¿Debe pagar el inquilino una indemnización por desistimiento al propietario?
- ¿De cuánto es la indemnización por desistimiento de contrato?
- ¿Qué pasa si el inquilino se va antes de 6 meses?
- ¿Hay casos en que el propietario debe indemnizar al inquilino?
¿Qué significa que el inquilino desista del contrato de alquiler?
El inquilino tiene derecho a desistir del contrato de alquiler, esto es, comunicar formalmente al propietario que tiene intención de abandonar la vivienda antes de la duración recogida en el contrato.
Para ello, el inquilino debe cumplir con dos requisitos, recogidos en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Debe haber permanecido en la vivienda al menos 6 meses: esto significa que no puede desistir antes de que haya transcurrido el primer medio año de contrato. No es legal fijar una permanencia mínima superior a los 6 meses, aunque sí una inferior. Si se marchara antes del mínimo, no sería un desistimiento, sino un incumplimiento del contrato, cuyas consecuencias pueden ser más graves.
- Debe avisar, al menos, 30 días antes de la fecha de salida: este requisito es “menos esencial” que el anterior, ya que, si el inquilino dice que se va mañana de la vivienda, igualmente le habrá pagado al propietario el último mes de renta (pues habrá permanecido en la vivienda los 30 días).
¿Debe pagar el inquilino una indemnización por desistimiento al propietario?
El mismo Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que, efectivamente, el propietario tiene derecho a incluir una cláusula de indemnización por desistimiento de contrato.
Hay que saber que el inquilino deberá pagar dicha indemnización solo si está estipulada en el contrato; en caso contrario, el propietario no tendrá derecho a pedírsela. Además, la propia ley establece el importe de la indemnización, que nunca podrá ser mayor al estipulado (si fuera mayor, la cláusula de indemnización quedaría nula, por abusiva).
¿De cuánto es la indemnización por desistimiento de contrato?
La ley fija una indemnización máxima de un mes de alquiler por cada año que quede de contrato, o la parte proporcional, si hablamos de menos de un año completo. Veamos algunos ejemplos:
- Alquiler de 1000 €/mes, contrato de 5 años, desistimiento a los 6 meses: al quedar 4,5 años de contrato, el inquilino deberá indemnizar al propietario con 4500 €.
- Alquiler de 1000 €/mes, contrato de 5 años, desistimiento al primer año: al quedar 4 años de contrato, el inquilino deberá indemnizar al propietario con 4000 €.
- Alquiler de 1000 €/mes, contrato de 5 años, desistimiento a los 4,5 años: al quedar solo 6 meses de contrato, el inquilino deberá indemnizar al propietario con 500 €, es decir, medio mes de renta.
Estas son las indemnizaciones máximas que se pueden pedir. No obstante, la ley sí permite negociar indemnizaciones por una cantidad inferior de dinero.
¿Qué pasa si el inquilino se va antes de los seis meses?
Lo cierto es que este supuesto no está recogido en la ley como desistimiento de contrato, sino como incumplimiento.
En estos casos, el propietario puede exigir al inquilino una indemnización equivalente a la renta del periodo que falta para cumplir los seis meses mínimos.
Por ejemplo, si el inquilino se marcha terminado el segundo mes, deberá indemnizar al propietario con cuatro meses de alquiler, en un único pago.
¿Hay casos en que el propietario debe indemnizar al inquilino?
Como en cualquier contrato, en el ámbito del alquiler existen dos partes, propietario e inquilino. Esto significa que no solo el propietario tiene derecho a ciertas indemnizaciones, sino también el inquilino, cuando el primero incumple el contrato de alquiler.
Técnicamente, un propietario no puede desistir del contrato del alquiler, pero sí que puede incurrir en acciones que le lleven a tener que pagar una indemnización al inquilino. Las más frecuentes son:
- Rescindir el contrato sin razón justificable: el propietario no puede “romper” el contrato de alquiler sin una de las razones legales que le permiten hacerlo, por ejemplo, cuando el inquilino deja de pagar.
- No mantener la vivienda en buenas condiciones: esto incluye el estado del continente, los requisitos mínimos de habitabilidad y los electrodomésticos que se consideran indispensables.
- No devolver la fianza en el plazo fijado por la ley: una vez el inquilino ha abandonado la vivienda, el propietario tiene como máximo 30 días para entregarle la fianza. Tampoco está permitido descontar parte de la fianza sin justificación.
En estos supuestos (aunque existen algunos más), es el propietario quien deberá indemnizar al inquilino por los daños y perjuicios causados, dentro de los límites establecidos en la ley.
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