La plusvalía municipal: lo que necesitas saber sobre este impuesto
En uno de nuestros anteriores post hablamos sobre los impuestos que se pagan al vender una vivienda, pero en el de hoy queremos centrarnos en uno en concreto: la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
¿Qué es este impuesto? ¿Cuándo y quién debe pagarlo? ¿Cómo se calcula?… Sigue leyendo y te damos respuesta a todas estas preguntas.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es un impuesto que debe abonarse cuando se produce una transmisión de la propiedad de un terreno, es decir, cuando el terreno se vende, se hereda, se dona o se permuta (cambio recíproco en la propiedad).
Se trata, por tanto, de un impuesto municipal que grava la diferencia del precio del terreno entre el momento en que se adquirió y el momento en que se transmitió, esto es, su revalorización.
El sentido de la plusvalía municipal hay que buscarlo en el hecho de que el terreno se encarece debido a la mejora o creación de servicios en él, como colegios, carreteras, transporte urbano, parques… Este fenómeno responde al desarrollo urbanístico y social de la zona, bien sea por inversión pública o privada.
Es importante saber que, como su nombre indica, el Impuesto al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el terreno en sí, es decir, independientemente de que sobre él haya construida una edificación y del valor de esta.
¿Cuándo y quién paga la plusvalía municipal?
El IIVTNU debe abonarse siempre que se den las siguientes situaciones:
- Que el bien (la vivienda) que cambia de propiedad sea de naturaleza urbana. Esto significa que la transmisión de una finca en terreno rústico no es gravada por la plusvalía municipal.
- Que el bien se haya vendido, donado, heredado o permutado.
- Que el precio del terreno donde se encuentra haya aumentado de valor en el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión. Si no ha aumentado, el impuesto deberá presentarse en la declaración de la renta, aunque con resultado cero.
El tercer punto es relativamente nuevo, ya que una sentencia del Tribunal Constitucional, en mayo de 2017, declaró inconstitucional el pago de la plusvalía municipal cuando el terreno no había aumentado de precio. Es decir, cuando no había habido una ganancia patrimonial.
La naturaleza de la transmisión del terreno (venta, donación, etc.) determinará quién debe asumir el pago de este impuesto. Así, dándose las tres condiciones de antes:
- En la venta, la plusvalía la paga el vendedor.
- En la donación, la plusvalía la paga el donatario, quien recibe el bien.
- En la permuta, la plusvalía la paga el propietario que recibe mayor valor, es decir, el nuevo propietario del terreno más caro.
- En la herencia, la plusvalía la paga el heredero.
Cuando hay venta, donación o permuta, el plazo para pagar la plusvalía es de 30 días hábiles. En el caso de una herencia, el plazo son 6 meses, prorrogables seis más si se solicita en los primeros cinco.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal no ha dejado de ser un impuesto polémico, no solo porque en 2017 el Tribunal Constitucional declarara que no había que pagarla si el terreno tenía igual o menor valor: en 2021 volvió a pronunciarse acerca de la forma en que se calculaba la base imponible sobre la que se aplica el impuesto.
Así, antes de esta última sentencia, se tenían en cuenta tres aspectos para calcular la plusvalía municipal: el valor del suelo, un coeficiente aplicable según los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, y el tipo de gravamen fijado por el ayuntamiento.
Pero después de la sentencia de 2021 se puede elegir entre dos maneras de calcularla:
Método objetivo
El método objetivo es parecido al cálculo de la plusvalía antes de la sentencia. Esta manera se basa en el valor catastral y en la diferencia de años entre adquisición y transmisión.
Cada ayuntamiento dispone de coeficientes fijados según los años transcurridos, que van de 1 año a 20 años o más. Esto significa que, cuanto más tiempo pase entre la adquisición y la transmisión, mayor será este coeficiente, así que mayor plusvalía municipal deberá pagarse. Para calcularla, finalmente, se multiplica este coeficiente por el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión.
Estimación real
Este método es más sencillo que el anterior. La base imponible, es decir, la cantidad sobre la que aplicar la plusvalía municipal, se calcula restando el precio de compra al de venta del terreno. A esa cantidad, se le aplica el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión.
Pongamos un ejemplo:
Compré mi vivienda/terreno por 200 000 € y la vendo por 300 000 €. He tenido una ganancia de 100 000 €, así que debo pagar la plusvalía.
Si el porcentaje del valor catastral del suelo es del 50%, la base imponible serán 50 000 €. El ayuntamiento aplica un coeficiente del 30%, así que el importe de la plusvalía por pagar serán 15 000 €.
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