Ley de alquiler temporal: los cambios que introduce el nuevo texto
Después de la aprobación de la nueva ley de vivienda en mayo de 2023, donde se establecieron topes a los alquileres de larga duración, era cuestión de tiempo que se abordaran también los alquileres temporales.
Así, el pasado mes de diciembre de 2024, con 176 votos a favor y 169 en contra, el Parlamento tramitó la nueva legislación que regula los alquileres temporales en España, que entró en vigor el día 1 de enero de este 2025.
En este post analizamos los principales cambios que introduce la nueva ley de alquileres de corta duración, además de lo que supondrá tanto para propietarios como para inquilinos.
Alquileres temporales: ¿cómo han sido hasta la fecha?
Hasta la aprobación de la nueva ley, los alquileres temporales disfrutaban de una regulación mucho más laxa que los de larga duración.
Tanto es así que este tipo de contratos podían recoger todo aquello que negociara libremente el propietario con el inquilino, como era la renta, la duración, la posibilidad o no de prorrogar el contrato, la actualización o no de la renta y si iban a realizarse obras.
La única cuestión que sí estaba estipulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos era el pago de la fianza, que era de un mes si se destinaba a vivienda temporal o dos meses si el inmueble se destinaba a otros usos.
Por otra parte, el contrato de alquiler temporal debía indicar la dirección habitual del inquilino y que el inquilino no tenía intención de vivir permanentemente en la vivienda alquilada.
Así serán los nuevos alquileres temporales a partir de ahora
La nueva ley de alquileres temporales ha modificado varios artículos de la LAU para, como afirmó el Gobierno, proteger a quienes realmente necesitan un alojamiento de temporada, luchar contra los alquileres ilegales y promover los alquileres de larga duración.
Para cumplir estos objetivos, los cambios introducidos por la nueva ley de alquiler temporal son los siguientes:
Justificación de la temporalidad
No bastará con que el contrato de alquiler recoja que el inquilino no va a residir permanentemente en la vivienda. Además, se deberá justificar la necesidad de firmar un contrato de alquiler temporal, con las razones específicas detalladas (trabajo, estudios…). Si no se argumentan debidamente estas razones, el contrato se considerará como uno de vivienda habitual y, por tanto, sujeto a la regulación de este tipo de acuerdos.
Flexibilidad para los inquilinos
El inquilino podrá desistir del contrato pasado el primer mes, avisando con una antelación de 10 días. Por otra parte, el propietario no tendrá derecho a indemnización, como sí ocurre en los alquileres de larga estancia.
Modificación de duración máxima
A partir de ahora, este tipo de contratos no podrán tener una duración superior a los 9 meses (si fuese mayor, se consideraría alquiler de vivienda habitual). Dentro de ese límite, se podrá pactar libremente la duración que se desee.
Obligación del arrendador a mantener la vivienda
En los alquileres de larga estancia, suele ser el inquilino quien se ocupa de pagar las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de los equipamientos. Con la reforma de los alquileres temporales, será el propietario quien deba asumir estos gastos, además de mantener las condiciones de habitabilidad.
Prioridad a la legislación autonómica
La nueva normativa no se aplicará en el caso de las comunidades autónomas que hayan desarrollado su propia legislación en esta materia (de ser así, se aplicarán las normas establecidas por la autonomía). Este fue el caso de Cataluña, que ya extendió los topes de renta a los contratos de alquiler temporal.
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es un nuevo sistema digital y nacional creado para facilitar la recogida y el intercambio de datos relativos a los alquileres de corta duración.
Los propietarios estarán obligados a registrar su vivienda en la plataforma para conseguir la licencia, indicando la dirección, las características y la capacidad de alojamiento de la vivienda. Además, a través de la Ventanilla, podrán declarar y pagar los impuestos correspondientes a esta actividad económica.
Por parte de las autoridades, tendrán un mayor control y seguimiento de las viviendas temporales, así reducirán el número de fraudes a la administración y se aseguran de que todos los operadores de este mercado se encuentren en las mismas condiciones.
Esto también afecta a las plataformas de alquiler temporal (Airbnb, Booking…), quienes en sus webs y aplicaciones deberán mostrar el número de registro de las viviendas ofertadas (solicitado por el propietario) en un lugar bien visible del anuncio. Si no lo hacen, podrían ser sancionadas.
¿A qué contratos afecta la nueva ley de alquiler temporal?
Los contratos que se verán afectados serán todos aquellos que tengan una finalidad diferente a la de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino. Por “permanente” se entiende, en este contexto, estancias de más de 9 meses.
Así, los contratos de temporada propiamente dichos, los alquileres de habitaciones, los alquileres vacacionales e incluso de embarcaciones flotantes en las que se pueda residir estarán sujetos a esta normativa.
Los alquileres temporales, más restrictivos
Por todo lo que acabamos de ver, si bien los nuevos contratos temporales serán más beneficiosos para los inquilinos, parece que no será así para los propietarios.
De hecho, incluso antes de la aprobación del nuevo texto, los alquileres temporales tenían más desventajas que los alquileres de larga estancia, que son los que el Gobierno pretende promover con estas medidas recién aprobadas y las que ya recoge la ley de vivienda actual.
Efectivamente, y aunque en principio puedan ser menos rentables que los temporales, los contratos de larga estancia dan al propietario muchos menos quebraderos de cabeza:
- Suponen menos gestión, al alquilar la vivienda al inquilino y “olvidarse” de ella hasta que pasen varios meses o incluso años.
- Los ingresos para el propietario son estables y constantes, a diferencia del alquiler temporal, que dependerá de la tasa de ocupación conseguida (se necesita en torno al 60% mensual). En este enlace encontrarás nuestra calculadora de la rentabilidad de un alquiler.
- Los inquilinos pagan gastos que en un alquiler temporal debe asumir el propietario (suministros, reparaciones, seguros…). Incluso se permite que el inquilino pague la comunidad, las derramas y el IBI, siempre que esté estipulado en el contrato.
- Al ser su vivienda habitual, los inquilinos de larga estancia son mucho más cuidadosos con la vivienda y sus equipamientos (los cuales, en caso de rotura por mal uso o negligencia, correrán a su cargo).
- Los alquileres de larga duración tienen incentivos fiscales para los propietarios que no existen en los alquileres temporales (un 50% del IRPF en general y, en ciertos casos, hasta un 90%).
- Un inquilino de larga duración es el mejor seguro antiokupas, ya que el piso alquilado se convierte en su residencia habitual y las consecuencias de okuparlo serían mucho mayores para el infractor (más información sobre la nueva ley antiokupación).
Wolo, el alquiler de larga estancia digital y asegurado
En Wolo estamos especializados en el alquiler seguro para largas estancias. Así, como expertos en el sector y siendo conscientes de todo lo que implica un alquiler de vivienda habitual, ofrecemos a los propietarios las herramientas y los servicios que necesitan para alquilar su piso de manera segura:
- Alquiler Garantizado: te aseguramos el cobro del alquiler de manera puntual, sin excepciones, esperas ni retrasos, y eso aunque el inquilino no pague. Mucho mejor que cualquier seguro de impago de alquiler.
- Búsqueda de inquilinos: encontramos a los inquilinos perfectos para tu vivienda, lo que incluye la realización de un minucioso estudio de solvencia de los candidatos.
- Gestión de desahucios: si llegara a ser necesario, nos encargamos de todo el proceso para desahuciar al inquilino, y tú, el tiempo que tarde en producirse el lanzamiento, seguirás cobrando el alquiler sin excepción ni límite de tiempo.
Es probable que los alquileres temporales sean cada vez más restrictivos. Eso no podemos asegurarlo, pero sí que podemos afirmar que los de larga estancia siempre serán mucho más beneficiosos para ti como propietario si decides alquilar con Wolo.
¿Aún no te hemos convencido? Entonces haz clic y descubrirás por qué en Wolo somos ya la plataforma de alquiler de viviendas mejor valorada de España.
Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!
