Los tipos de arras en un precontrato de alquiler
Recientemente publicamos un artículo sobre el precontrato de alquiler, donde mencionamos los tipos de arras que pueden entregarse a modo de reserva de una vivienda o local.
En el post de hoy, veremos más en profundidad el concepto y los tipos de arras en el marco de los precontratos de arrendamiento, y especialmente qué ocurre cuando una de las partes (futuro inquilino o propietario) finalmente decide no firmar el contrato de alquiler propiamente dicho.
Definición de las arras, reserva o señal
En ciertas situaciones, el propietario y su futuro inquilino no pueden firmar el contrato de alquiler de manera inmediata. Puede ser, por ejemplo, que la vivienda se encuentre en obras o que el inquilino actual aún viva en ella.
En estos casos, si el candidato a inquilino y el propietario están conformes, pueden firmar un precontrato de alquiler que garantice a ambos la celebración del contrato definitivo cuando sea posible.
Para formalizar este preacuerdo, es frecuente (aunque no obligatorio) que el candidato a inquilino pague un dinero al propietario como garantía del compromiso con lo pactado en dicho documento.
Esta cantidad de dinero entregada al propietario es lo que se conoce como arras, cantidad que, cuando se firme el contrato definitivo, será descontada de la fianza. Si es superior a esta, la diferencia debe descontarse del primer mes de renta.
Como veremos a continuación, hay diferentes tipos de arras, cada una con distintas consecuencias para el inquilino y el propietario si uno u otro decide no proceder con la firma del contrato de alquiler.
Tipos de arras y sus efectos jurídicos
Existen tres tipos de arras que entran en juego a la hora de firmar un precontrato de alquiler.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias reciben este nombre porque confirman que el candidato a inquilino y el propietario de la vivienda han llegado a un preacuerdo.
Salvo que el documento de preacuerdo indique qué tipo de arras se entregan, estas serán “por defecto” arras confirmatorias, lo que ocurre en la mayoría de casos. Es muy importante tener esto en cuenta, ya que, en caso de incumplimiento o desistimiento del precontrato, y según el tipo de arras, los efectos jurídicos son diferentes para ambas partes.
Si el inquilino no cumple
Cuando el futuro inquilino ha entregado unas arras confirmatorias y es él quien finalmente incumple el preacuerdo, el propietario tiene derecho a exigir que firme el contrato de alquiler o bien que le indemnice por los daños y perjuicios provocados por dicha renuncia.
No obstante, con este tipo de arras, el propietario no podrá quedarse con el dinero pagado por el candidato (aunque en la práctica suele hacerse).
Si el propietario no cumple
En cambio, si es el propietario quien incumple lo preacordado, el candidato a inquilino podrá exigir que finalmente se firme el contrato de alquiler o ser indemnizado por daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales se entregan para que el preacuerdo de alquiler pueda romperse, es decir, en este caso hablamos de un desistimiento y no de un incumplimiento.
Si el inquilino desiste
Si el dinero entregado son arras penitenciales, el inquilino perderá esta cantidad si finalmente decide no firmar el contrato de alquiler.
Si el propietario desiste
Si desiste la persona que recibió las arras penitenciales, deberá devolver el doble de la cantidad entregada a modo de señal.
A diferencia de las arras confirmatorias, ninguna parte podrá exigir la firma del contrato de alquiler ni una indemnización en su defecto.
Arras penales
Las consecuencias de este tipo de arras son similares a las confirmatorias, solo que las penales sí se pierden o se devuelven. Es decir:
Si no cumple el inquilino
Si desiste el candidato a inquilino, el propietario puede exigir que se firme el contrato de alquiler o ser indemnizado. Además, el inquilino perderá las arras penales que le entregó.
Si no cumple el propietario
En cambio, con arras penales, si el propietario incumple el preacuerdo, deberá devolver las arras duplicadas e indemnizar al candidato por daños y perjuicios si no acepta firmar el contrato de alquiler final.
Cuando se trata de arras confirmatorias y penales, es recomendable indicar en el documento de preacuerdo la indemnización en caso de incumplimiento. De esta manera, podrá reclamarse más fácilmente esta cantidad.
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