Obras en un piso de alquiler: derechos y obligaciones del propietario y del inquilino
Las obras en un piso de alquiler pueden ser un tema complejo que, si se desconoce, podría convertirse en una fuente de conflicto entre propietarios e inquilinos.
Por ello, en el post de esta semana queremos explicarte lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre este aspecto: tipos de obras, plazos, derechos, obligaciones, etc.
Los tipos de obras en un piso de alquiler que recoge la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge hasta cuatro tipos de obras que pueden darse en un piso de alquiler. Estas obras se diferencian unas de otras en la finalidad de los trabajos, el plazo, el importe o en quién recae la responsabilidad de hacerlas (pagarlas).
Así, las obras en un piso de alquiler se dividen en obras de conservación, obras de mejora, obras del inquilino y pequeñas reparaciones.
Obras de conservación de la vivienda
Las obras de conservación realizadas en un piso de alquiler son aquellas destinadas a mantener las condiciones mínimas de habitabilidad.
Al tratarse de obras que afectan a la estructura de la vivienda, es el propietario quien debe hacerse cargo de ellas. La excepción a esta regla es cuando los daños en el piso son causados por un mal uso por parte del inquilino, en cuyo caso será este quien deberá asumir el coste de las reparaciones (de su propio bolsillo o, si lo tiene, recurriendo a su seguro de hogar).
Si eres propietario de un piso en alquiler y tienes que hacer obras de conservación, debes saber que no puedes repercutir el coste de estas en la mensualidad. En otras palabras, no puedes subir el alquiler a tu inquilino para pagarlas, ya que, en ese caso, sería tu inquilino quien pagaría indirectamente los trabajos.
Además, tu inquilino tendrá derecho a un descuento en la mensualidad proporcional a las zonas del piso que no pueda usar debido a las reparaciones, siempre que las obras vayan a durar más de veinte días.
Recordamos que las obras de conservación se hacen para asegurar que el piso reúne las condiciones óptimas de habitabilidad. Esto quiere decir que, ante casos de extrema urgencia (por ejemplo, el derrumbamiento inminente de una pared), el inquilino puede pagar la reparación y exigir inmediatamente el reembolso al propietario. De hecho, en este caso, el inquilino no tendrá que “pedir permiso” al propietario, sino solo informarle de que hará las reparaciones necesarias para evitar un daño inminente.
Obras de mejora de la vivienda
Las obras de mejora, como su nombre indica, se hacen para aportar valor a la vivienda. Son parecidas a las obras de conservación, solo que, en este caso, no existe un riesgo estructural debido al mal estado del piso.
Como las obras de conservación, las obras de mejora hechas en un piso de alquiler corren a cargo del propietario, y el inquilino también tiene derecho al descuento proporcional en la mensualidad. No obstante, y a diferencia de lo que ocurre con las primeras, en las obras de mejora el inquilino tiene derecho a este descuento desde el primer día.
Para hacer obras de mejora en un piso alquilado, el propietario debe comunicárselo al inquilino al menos tres meses antes de que comiencen. A partir de este aviso, el inquilino tendrá un mes para decidir si continúa en el piso o si, ante las molestias que puedan causarle las futuras obras, desiste del contrato de alquiler.
Obras del inquilino en un piso de alquiler
Las obras del inquilino son los trabajos que el inquilino hace para modificar la configuración del piso o de los espacios alquilados con él (trasteros, garajes, terraza, etc.). Al ser iniciativa suya (salvo que pacte lo contrario con el propietario), el coste de estas obras correrá a cargo del inquilino.
Para ello, el inquilino debe contar con el permiso expreso y escrito del propietario. Si no lo tiene y aun así decide hacer estas obras, cuando termine el contrato de alquiler, el propietario tendrá dos opciones: exigir al inquilino que elimine las reformas que hizo o dejarlas como están.
Tanto en un caso como en otro, el inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el dinero invertido en las obras del piso que tenía alquilado.
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones son los arreglos que deben hacerse debido al desgaste natural de los equipamientos de la vivienda: grifos, enchufes, cristales, electrodomésticos, muebles, etc.
En general, se consideran pequeñas reparaciones las que no superen los 120 €, aunque esto puede variar según lo que ponga el contrato (el importe podría ser mayor, por ejemplo, 150 €).
Y decimos “se consideran” porque la LAU no especifica cuál es el importe exacto a partir del cual debe hacerse cargo el dueño de la vivienda. Por ello, nuestra recomendación es que esta cantidad esté indicada en el contrato.
Este tipo de reparaciones correrán a cargo del inquilino del piso siempre que no excedan la cantidad indicada en el contrato. Ahora bien, si los equipamientos del piso sufren daños por negligencia del inquilino, será él quien asuma las reparaciones independientemente del coste que tengan.
Además del importe de la reparación, existe otro factor que determina quién pagará este tipo de reparaciones: el tiempo transcurrido.
Es decir, aunque no esté recogido en la ley, la jurisprudencia considera que, si la avería se produce antes del primer año de contrato, es el propietario quien deberá pagar el desperfecto, sea este barato o caro.
¿Necesita el inquilino el permiso del propietario para hacer obras en un piso de alquiler?
El inquilino siempre necesita el permiso del propietario para realizar cualquier obra que afecte a la estructura o configuración de la vivienda. Este permiso deberá hacerse por escrito y estar firmado por el propietario, un acuerdo verbal no es válido.
Como hemos visto, existen dos excepciones a esta regla, que son las pequeñas reparaciones y las obras de conservación de carácter urgente, que el inquilino puede empezar para evitar daños o molestias inminentes (en este caso, no se trata de pedir permiso, solo de informar al propietario).
Por experiencia en el sector, en Wolo sabemos que la posibilidad de hacer obras en un piso de alquiler debe estar recogida en el contrato: es la mejor forma de tener una relación fluida y de confianza entre ambas partes.
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