El inquilino no paga: ¿cómo puedes echarlo?
Quizás ya hayas estado en una de las peores situaciones en que puede verse un propietario con un piso alquilado: tener que lidiar con un inquilino que no paga. Sin duda, esto puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza, especialmente si no sabes muy bien qué hacer en estos casos.
Por eso, en el artículo de esta semana, queremos explicarte qué debes hacer (y qué no) para echar a un inquilino moroso de tu vivienda.
¿Cuándo puedes echar a un inquilino que no paga?
La ley reconoce el derecho que tiene el propietario de cobrar el alquiler del primer al último día que dure el contrato. Si, llegado el día acordado para pagar, el inquilino no lo hace, el propietario puede iniciar los trámites para expulsarlo de la vivienda.
Es decir, no existe un plazo de tiempo mínimo para considerar al inquilino como moroso: con una sola mensualidad no abonada, ya debe considerarse al inquilino como tal.
Pasos para echar a un inquilino que no paga de la vivienda
Primer paso para evitar los impagos: la prevención
Como suele decirse, “mejor prevenir que curar”.
El primer paso para evitar toparse con un moroso es realizar un estudio de solvencia del candidato a inquilino: situación laboral, tipo de contrato, ingresos mensuales, rentas de años anteriores, etc. Solicitar un aval bancario de alquiler también es una buena opción para estar aún más seguro de que, en caso de impago, una tercera persona o entidad bancaria se hará cargo de la deuda.
Paralelamente, es recomendable consultar el fichero de inquilinos morosos (FIM), un registro nacional alimentado por profesionales inmobiliarios, particulares y sentencias judiciales que recoge información sobre los inquilinos que no pagan. Esto es útil para descartar la posibilidad de estar frente a un inquiokupa, es decir, inquilinos que alquilan la vivienda con intención de convertirse después en okupas.
Segundo paso: reconocimiento del inquilino moroso
Si, a pesar de que era el candidato ideal, el inquilino deja de pagar por cualquier razón, se convierte automáticamente en inquilino moroso.
No existe ninguna cantidad mínima de deuda para considerar a un inquilino moroso, ya que el propietario tiene derecho por contrato a recibir el alquiler desde el primer día (lejos quedan ya los tiempos en que se aprobaron medidas extraordinarias en este sentido debido al confinamiento).
Por ello, ante el primer impago por parte del inquilino (total o parcial), hay que comunicarle y dejar constancia por escrito de la deuda mediante un burofax. El inquilino moroso dispondrá de 30 días para satisfacer la deuda.
Tercer paso: la reacción del inquilino
Con la recepción del burofax, el inquilino moroso tiene tres opciones: pagar la deuda en un plazo de 30 días, abandonar la vivienda u oponerse a la deuda.
Cuarto paso: interponer una demanda
Si el moroso se opone a la deuda y el propietario sigue sin cobrar, este podrá interponer una demanda por impago, que el juez debe admitir a trámite. Para ello, el propietario deberá presentar, junto con la demanda:
- Contrato de alquiler firmado por el propietario y el inquilino
- Escrituras de la vivienda o nota simple del registro de la propiedad
- Acuse de recibo del burofax enviado al inquilino moroso
- Justificantes de otros impagos si los hubiera (facturas, etc.)
Con esta documentación, el juez podrá admitir la demanda, tras lo cual el secretario judicial dará al inquilino moroso 10 días para pagar. Si persiste, el proceso continuará hasta el desahucio.
Quinto paso: el desahucio del inquilino moroso
Cuando nada de lo anterior surte efecto y el propietario sigue sin cobrar, se dará inicio al proceso de desahucio, un trámite que puede durar casi dos años, según los últimos datos. Con el desahucio, se recupera la vivienda, aunque no siempre la cantidad adeudada.
Tipos de morosos que puedes encontrarte como propietario
Como hemos dicho antes, un inquilino se convierte en moroso desde el primer momento en que no paga, pero no todos los inquilinos que no pagan son iguales. Veamos cuáles son los principales tipos y cómo reaccionar ante ellos.
Moroso fortuito
El moroso fortuito es aquel que quiere pagar, pero no puede hacerlo llegado el nuevo mes por falta de liquidez. Ya que tiene intención de satisfacer la deuda, dependerá de la voluntad del propietario negociar amistosamente con él para darle más tiempo, aunque nada le impide iniciar el proceso visto anteriormente (burofax, demanda, etc.).
Moroso despreocupado
El moroso despreocupado es el que puede y quiere pagar, pero se olvida de hacerlo llegado el momento. En estos casos, bastaría con recordarle su obligación, por ejemplo, enviándole recordatorios unos días antes de la fecha del pago.
Moroso intencional
Es el moroso que puede pagar, pero no quiere hacerlo. Teniendo en cuenta que es un inquilino solvente, lo mejor es (intentar) comprender por qué no quiere hacerlo y, si persiste en el impago, iniciar el proceso de reclamación por la vía legal.
Moroso negligente
Es el caso más complicado, pues es el moroso que ni puede ni tiene intención alguna de pagar. Ante un moroso así, no hay duda: hay que iniciar cuanto antes el proceso de reclamación/desahucio para evitar que la situación se prolongue en el tiempo.
Lo que NO debe hacerse para echar a un inquilino que no paga
Somos conscientes de que toparse con un moroso puede ser una situación estresante y extenuante. Sin embargo, lo mejor que puede hacer el propietario (además de seguir los pasos de antes) es mantener la calma.
Y es que, si se deja llevar por otros sentimientos (frustración, ira, etc.), podría incurrir en acciones que, de hecho, podrían retrasar el proceso e incluso, a veces, favorecer al inquilino moroso en un juicio. Estas acciones que nunca deben hacerse son:
- Cambiar la cerradura
- Cortar los suministros
- Vender la casa
- No mantener la vivienda habitable
- Recurrir a empresas de desocupación, ya que se mueven en el marco de la alegalidad
Solo hay una manera de actuar que siempre beneficiará al propietario en todos los supuestos: hacerlo todo dentro de la legalidad.
¿Qué ocurre si el inquilino moroso tiene hijos?
El hecho de que el inquilino moroso tenga hijos no debería afectar al proceso de desahucio. Lo que sí podría ocurrir es que ese núcleo familiar fuera declarado vulnerable económicamente, por lo que los servicios sociales del ayuntamiento se ocuparían de la situación una vez expulsados el inquilino y los hijos de la vivienda.
Cómo protegerse de los impagos de los inquilinos
Dicho todo esto hasta ahora, lo cierto es que, si haces un proceso de selección adecuado y exhaustivo, lo más habitual es que evites a los inquilinos morosos.
Los datos financieros, el historial de morosidad, ingresos de el/los potencial/es inquilino/s, su perfil social o las experiencias pasadas con otros propietarios, son solo algunas de las cosas que tomamos en cuenta en Wolo a la hora de aceptar o no una candidatura.
Aun así, los propietarios de pisos en alquiler tienen formas de cubrirse las espaldas en tales situaciones, recurriendo a plataformas como Wolo, donde te ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado.
Con este servicio, tienes el cobro asegurado de la renta, pase lo que pase, con cobertura ilimitada desde el primer momento y sin tener que esperar meses para cobrar. Así, en caso de impago, nosotros te cubrimos la renta e iniciamos inmediatamente el proceso de reclamación al inquilino.
Si realmente quieres evitar los riesgos, recuerda: en Wolo nos encargamos de todo. Desde la publicación del piso, hasta garantizar tus cobros cada mes, sin excepciones.
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