¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Hoy hablamos de un tema que suele generar diferencias entre inquilinos y propietarios y que es, sin dudas, uno de los puntos más polémicos del contrato: ¿quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

En este artículo analizamos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ofrecemos algunos consejos para evitar malentendidos, y definimos qué corresponde a cada parte.

¿Qué paga el propietario?

Las condiciones de habitabilidad en el piso

Según el artículo 21.1 de la LAU, el propietario tiene la obligación de realizar todas las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para ser alquilada, y no puede por ello, elevar el coste del alquiler. La única excepción será cuando estos arreglos o reparaciones sean imputables al inquilino.

Ahora bien, ¿qué incluyen las obras para mantener las “condiciones de habitabilidad”? Una forma de aclararlo es ver qué dice la jurisprudencia al respecto.

La primera resolución del Tribunal Supremo de Justicia (1951) en este sentido sentenciaba que son aquellas obras necesarias para corregir desperfectos notables en el piso que hacen que sea inservible para vivir allí en régimen de alquiler.

Se incluyen las obras referentes a la conservación del techo, suelo y paredes para evitar filtraciones de agua; o el arreglo, renovación o sustitución parcial de los elementos componentes de instalaciones de agua y desagüe (como las tuberías o la calefacción). Será por lo tanto el propietario quien paga estas reparaciones en su piso de alquiler.

Claro, siempre que estas tengan su origen en el mero transcurso del tiempo, el desgaste natural, un caso fortuito, o por lógicas razones de fuerza mayor (como por ejemplo, un desastre natural).

Si por el contrario, el inquilino ha dañado intencionalmente las instalaciones, o ha hecho un uso incorrecto de las mismas, será este último quien deba afrontar el coste de las obras.

Obras de mejora

Hay casos en los que la comunidad de vecinos o el ayuntamiento pueden exigir las llamadas “obras de mejora” en la vivienda. Por ejemplo, el arreglo de la fachada o de zonas comunes en la finca. En este caso será el propietario quien deba pagar por estas reparaciones y no podrá en ningún caso elevar por ello el precio del alquiler. Tal y como expone el artículo 21.1 de la LAU.

El inquilino por su parte, según recoge el artículo 21.2, deberá soportar estas obras aunque le sean molestas o le priven de utilizar una parte de la vivienda mientras se llevan a cabo. Eso sí, si la obra durase más de veinte días, el propietario debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

¿Qué paga el inquilino?

Pequeñas reparaciones y mantenimiento habitual en el piso

El artículo 21.4 de la ley expresa que las pequeñas reparaciones que sea necesarios por el uso ordinario de la vivienda, serán responsabilidad del inquilino.

Por ejemplo, si se rompe una persiana, se funde una bombilla, o se estropea la red eléctrica por una sobrecarga derivada del mal uso; será el inquilino quien pague estas reparaciones en el piso de alquiler.

En el caso de los electrodomésticos existen muchas casuísticas. Por ejemplo, un desperfecto que requiera su reparación, o la necesidad de sustituir el equipo debido a su antigüedad u obsolescencia.

Lo que habrá que tener en cuenta siempre es que todo aquello que no implique mal uso o una intención de dañar por parte del inquilino, correrá por cuenta del propietario. En caso contrario, será el inquilino quien deba afrontar los costes.

Obras del inquilino

El inquilino no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Tampoco obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda (artículo 23.1).

De no respetarse este punto el propietario podrá finalizar el contrato de alquiler de forma unilateral y decidir entre: exigir al inquilino que devuelva la vivienda a su estado anterior, o dejarla como está sin necesidad de pagar una indemnización al inquilino por ello.

Una excepción importante que recoge la ley y que debemos remarcar se da en el caso de que el inquilino sufra de una discapacidad. Aquí la ley, en el artículo 24 expone literalmente:

“El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…”

Esta excepción se extiende al inquilino, su cónyuge, familiares o personas con las que conviva de forma permanente en igual relación de afectividad, y sin importar su orientación sexual.

El contrato de alquiler residencial

En la mayoría de los casos, las diferencias sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler tienen su origen en la redacción del contrato. Un contrato redactado con un lenguaje técnico pero claro, y que defina muy bien cuáles son las responsabilidades de cada parte es siempre preferible. 

La buena relación entre propietarios e inquilinos es además de deseable, necesaria. No solo por el estrés derivado de un acuerdo conflictivo que puede acabar incluso en los juzgados; sino también por la pérdida de tiempo y dinero que este tipo de diferencias provocan.

En este punto, es menester que las empresas que formamos parte del sector y que participamos en los procesos de alquiler, facilitemos el camino para evitar inconvenientes a través de una comunicación directa y transparente.

Como mencionamos en nuestro artículo sobre los requisitos de los propietarios para alquilar su piso, la redacción de un contrato de alquiler claro, es fundamental; y contar con asesores expertos que aporten la experiencia necesaria en este sentido, dará una mayor seguridad para evitar malentendidos y dolores de cabeza.

El período de aviso ante desperfectos

En todos los contratos ha de incluirse una cláusula por la cual se determina el tiempo máximo que tendrá el inquilino para comprobar que todo funciona correctamente en el piso y dar aviso al propietario. Esto será también importante para definir quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

La ley no especifica cuál es este período sino que habla de “el plazo más breve posible”. Lo normal es que sea de entre 15 y 30 días, dependiendo del piso, y del propietario.

Como inquilino, es recomendable desde la primera visita al piso estar muy atento a los detalles. Encender luces, abrir grifos, y si hay dudas sobre algo, preguntarlo.

Los agentes que hacen las visitas, cuando no son los propietarios, son personas formadas y con un profundo conocimiento de la vivienda que están mostrando, por lo que no hay que tener reparos en preguntar.

Por otro lado recomendamos, una vez se entra a vivir en el piso, no esperar hasta el último día para probarlo todo. El agua caliente, los enchufes, los electrodomésticos, y cada detalle que sea importante comprobar. Y si hay algún problema debes comunicarlo al propietario a la mayor brevedad, o a la empresa que lleva la gestión, si es el caso.

La selección de inquilinos, siempre importante

Si eres propietario y te preocupa el cuidado de tu piso y el cobro puntual de tu alquiler, lo primero que debes hacer es un meticuloso proceso de selección de inquilinos. Cada paso es importante. Quedarse únicamente con la validación económica es un gran error. Para alquilar tu piso con tranquilidad, hay que ir un paso más allá.

En Wolo, la experiencia nos ha enseñado que en una buena selección debes conocer a la persona detrás del inquilino. Forma parte del proceso. Y por ello hemos creado lo que llamamos el Scoring Social de Inquilinos. Se compone de dos partes fundamentales:

1- El perfil del inquilino: Para postularse como inquilino en Wolo, es necesario el inquilino cree su perfil. En este, el inquilino nos cuenta quién es, a qué se dedica, cuáles son sus hobbies e intereses, y comparte enlaces a redes sociales como Linkedin para que podamos conocerlo mejor. 

2- Referencias de otros propietarios: Por otro lado, solicitamos una carta de recomendación a los propietarios anteriores de su piso en la cual pedimos que nos cuenten cómo ha sido su experiencia con este inquilino. Preguntamos sobre su comportamiento general, el cumplimiento de sus obligaciones, la relación con sus vecinos y el cuidado general de la vivienda, entre otros.

Más sobre el proceso de selección en Impagos en tu alquiler, ¿cómo prevenirlos?

Un piso bien cuidado, responsabilidad de todos

La responsabilidad de tener el piso bien cuidado es al final responsabilidad de todos. Así como lo es también que exista una buena relación entre inquilino y propietario. Y para ello las cosas deben estar claras desde el primer momento.

Corresponde al propietario entregar el piso con las condiciones de habitabilidad adecuadas y realizar aquellos arreglos periódicos que sean necesarios para mantenerla así. También hacer reparaciones en el equipamiento siempre que sea oportuno, y cambiar un electrodoméstico cuando este haya llegado al final de su vida útil.

El inquilino, por su parte, deberá cuidar de la vivienda como si fuese suya y hacer un uso correcto de las instalaciones desde el minuto uno. También hacer frente a las mensualidades acordadas en el contrato según lo estipulado.

La transparencia es fundamental. Y también lo es la comunicación clara. Si conoces tus responsabilidades y se definen los límites de forma inequívoca desde el comienzo, se ahorréis mucho tiempo, dinero y esfuerzo, y podréis gozar de un alquiler saludable y de largo plazo.

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