Retraso en el pago del alquiler: ¿qué hacer en estos casos?
Lo más normal es que los contratos de alquiler empiecen el día uno, aunque hay otros que comienzan cualquier otro día. Pero, sea cual sea la fecha de inicio, hay inquilinos que constantemente pagan fuera de plazo, por lo que el propietario no sabe cómo actuar en esta situación.
En este artículo veremos si pagar fuera de plazo es un incumplimiento de contrato, así como las medidas que el propietario puede tomar.
¿Retrasarse en pagar el alquiler es un incumplimiento por parte del inquilino?
El inquilino tiene la obligación no solo de pagar la cantidad acordada, sino también de hacerlo en debida forma y dentro del plazo pactado con el propietario, que suele ser de 5 o 6 días.
Por tanto, sí, si el inquilino se retrasa en el pago aunque solo sea un día, estará incumpliendo el contrato de alquiler, con lo cual el propietario podría iniciar el trámite de desahucio si lo deseara.
También existe la posibilidad de que ambas partes acuerden algún tipo de flexibilidad en el pago del alquiler, por lo que, ante estas situaciones, habrá que comprobar qué dice el contrato. Por ejemplo, se pueden fijar dos meses de impago, y no uno, antes de iniciar los trámites de desalojo.
¿Qué hacer cuando se produce un retraso en el pago del alquiler?
Si se trata de un inquilino que siempre ha pagado religiosamente, y llega un mes en que se retrasa, lo recomendable es hablar amistosamente con él para preguntarle por el motivo y por la fecha en que pagará.
Sin embargo, como acabamos de decir, el propietario está en su pleno derecho de rescindir el contrato al primer día de impago, aunque esta decisión suele tomarse cuando los impagos son recurrentes o se “siente” que el inquilino no va a pagar más y se convertirá en un inquiokupa.
Pero ¿qué ocurre si, mientras el propietario realiza las gestiones pertinentes para expulsar al inquilino, este le paga? Todo dependerá de si el propietario exigió el pago de forma extrajudicial o no, lo que plantea dos casos.
El propietario no envió burofax al inquilino para reclamar la deuda
Si el propietario ha decidido denunciar al inquilino sin haberle enviado antes un burofax, el juez dictará el desahucio siempre que este no pague. No obstante, el Código Civil reconoce al inquilino su derecho a enervar el alquiler, es decir, a satisfacer la deuda y seguir residiendo en la vivienda.
Solo hay dos casos en los que la enervación no es posible:
- Si el propietario exigió el pago de la deuda con una antelación de al menos 30 días a la fecha de interposición de la demanda y el inquilino no la pagó.
- Si el inquilino ya ejerció su derecho de enervación con anterioridad, siempre que la falta de pago sea por causas atribuibles a él.
Así, si el inquilino no recibe el burofax por el que se le solicita la deuda, podrá ponerse al día en los pagos y mantener el contrato de alquiler (salvo en las dos excepciones de antes). Lo único que tendrá que pagar a modo de “extra” son las costas del proceso judicial.
El propietario sí envió burofax al inquilino para reclamar la deuda
Esta situación es más problemática y ha generado más de una jurisprudencia.
En principio, el burofax se manda, precisamente, para que el inquilino no pueda enervar la deuda. La contrapartida es que el propietario deberá esperar 30 días antes de recurrir a los tribunales.
Hay que saber que, a pesar de que el inquilino pague, el propietario podrá interponer la demanda de desahucio. Su abogado está obligado por ley a indicar en ella si el inquilino tiene opción o no de enervar la deuda: si se enviaron varios burofax, especificará que no puede enervar; si solo se envió uno, deberá indicar que sí puede hacerlo.
Por su parte, a pesar de que la demanda especifique que no es posible, el inquilino puede pagar la deuda y reclamar la enervación al juez, quien tendrá la última palabra para dictar si el pago de la deuda basta para que siga en la vivienda o, por el contrario, lo desahucia.
¿Qué ocurre si el inquilino vuelve a retrasarse?
En general, un inquilino que se ha “enfrentado” a la justicia y ha estado a punto de perder la vivienda alquilada habrá escarmentado y tendrá presente no volver a retrasarse en el pago. Lo que no aleja por completo la posibilidad de que vuelva a hacerlo.
Efectivamente, propietario e inquilino pueden entrar en un bucle de burofax y pago de la deuda antes de que dé comienzo el proceso de desahucio. En este caso, el propietario puede:
- No volver a reclamar por burofax e interponer la demanda con posibilidad de enervación. Si el inquilino paga, podrá seguir en la vivienda.
- Denunciar cuando ha enviado varios burofax y ha habido varios retrasos en el tiempo, sin enervación. Una vez más, y aunque el inquilino satisfaga la deuda, será el juez quien decida si el desahucio procede o no.
La tercera vía que tiene el propietario es, como dijimos más arriba, rescindir el contrato solicitándole al inquilino las mensualidades pendientes. Una vez extinguido, si no abandona la vivienda voluntariamente, deberá solicitar el desahucio del inquilino.
¿Es posible pactar una penalización por retraso en el alquiler?
El propietario puede pactar con el inquilino una penalización en caso de que haya un retraso por su parte. No existe una cantidad determinada para ello, pero el inquilino tendrá derecho a impugnar la cláusula, con lo que será nula. Si no la impugna, quedará vigente.
La mejor manera para cobrar siempre el alquiler
Debido a los plazos legales, y suponiendo que el inquilino termine pagando aun con retraso, siempre habrá días durante los cuales el propietario no cobre el dinero que le pertenece por derecho. A menos que haya alquilado su vivienda con agencias que le ofrezcan alguna forma de alquiler seguro.
En Wolo, somos la primera plataforma de propietarios de viviendas en ofrecerles el Alquiler Garantizado, un servicio único que protege siempre al propietario de los impagos. Y no solo eso.
A diferencia de los seguros de alquiler, nosotros ofrecemos a los propietarios cobertura ilimitada y sin tiempo de espera: recibirán su dinero desde el primer día de impago y sin necesidad de reclamar, ya que nuestro equipo actúa nada más detectar el impago.
Además, también cubrimos al propietario en caso de desahucio (la renta y los gastos judiciales), pagándole todo el tiempo que sea necesario hasta que se produzca el desahucio y recupere la vivienda, algo que no ofrecen los seguros de impago ni avales del tipo que sean.
Si estás pensando alquilar tu vivienda, ya sabes que puedes respaldarte con varias garantías adicionales, pero solo el Alquiler Garantizado de Wolo te protege por completo, pase lo que pase y por tiempo indefinido.
Haz clic y descubre por qué nos hemos convertido en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.
