¿Se puede convertir un local en una vivienda?

Si eres propietario de un local comercial vacío, quizás te estés planteando convertirlo en vivienda, una opción cada vez más popular teniendo en cuenta que el mercado del alquiler sigue falto de oferta, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Por responder a tu pregunta, sí, se puede convertir un local en vivienda, pero para ello hay que cumplir ciertos requisitos legales y seguir una serie de pasos. Te explicamos todo a continuación.

Requisitos para convertir un local en vivienda

Algunos de los requisitos para convertir un local en vivienda podrían variar de un municipio a otro, pero podemos hablar de los que son comunes en todo el territorio español.

• La futura vivienda debe estar situada en suelo urbano, es decir, dentro de la ciudad. Para saberlo, habrá que consultar el Plan Urbanístico del municipio en cuestión.
• Su superficie útil debe ser como mínimo de 40 metros cuadrados.
• La altura desde el suelo hasta el techo debe ser al menos de 2,5 metros.
• El local no puede encontrarse en un sótano, es decir, por debajo del nivel de calle.
• Debe tener salida de humos, para instalar el baño y la cocina.
• El acceso debe hacerse a través de un espacio público, un espacio común o un espacio anexo a la vivienda.
• La fachada debe tener la anchura mínima para instalar ventanas.

También hay que diferenciar entre los locales que están instalados en pisos y los que están a pie de calle. La importancia es que, normalmente, los locales a pie de calle necesitarán más inversión para convertirlos en viviendas.

Pasos para convertir en vivienda un local

Si el local cumple con todos los puntos de antes, habrá que seguir una serie de pasos para convertirlo en vivienda. Como ocurre con los requisitos, es posible que el proceso sea más o menos largo dependiendo del municipio donde esté la futura vivienda.

1. Viabilidad del local

Lo primero es asegurarse de que es físicamente viable convertir el local en vivienda, para lo que será necesario contar con un arquitecto técnico que lo certifique y que realice el plan del proyecto. Igualmente, la viabilidad también se refiere a que el cambio de local a vivienda no afecte a la densidad de viviendas permitidas según la calificación urbanística que tenga el terreno.

2. Licencia y ejecución de la obra

Presentado el proyecto ante el ayuntamiento, lo siguiente es solicitar la licencia de obra, cuyo importe dependerá del ayuntamiento. Transformar un local en vivienda se considera una obra mayor, por lo que los costes de la licencia serán mayores que los de una pequeña reforma. Es importante que las obras las realice un equipo de profesionales que sigan todo lo trazado en el proyecto inicial.

3. Cambio de uso

El cambio de uso es una licencia por la cual se modifica de forma permanente la utilidad del inmueble. Es decir, se establece que, desde ese momento, el local se convierte en una vivienda a efectos del catastro municipal. Este permiso también se solicitaría para el proceso inverso, cuando se transforma una vivienda en local.

4. Cédula de habitabilidad/licencia de primera ocupación

La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que el inmueble reúne las condiciones mínimas para ser una vivienda. Estas condiciones, fijadas por cada ayuntamiento, se refieren a la superficie, distribución, higiene y seguridad. La mayoría de comunidades autónomas exigen la cédula de habitabilidad, mientras que en otras, como la Comunidad de Madrid, se exige la licencia de primera ocupación en su lugar.

5. Certificado de eficiencia energética

El certificado energético, obligatorio desde 2013, es el documento donde aparece el consumo de la vivienda, su aislamiento térmico y su cantidad de emisiones de CO2.